Comprar casa própria ou habitação secundária? Guia completo

Tudo o que há para saber sobre a habitação permanente e a habitação secundária, assim como as diferenças de crédito em cada uma.

Para garantir o bem estar, conforto e tranquilidade no seio familiar, há quem procure uma casa para comprar. Adquirir habitação própria e permanente é um passo importante na vida dos portugueses, já que muitos precisam de recorrer a um empréstimo habitação, representando, assim, um investimento de longo prazo.

Há também quem procure uma segunda casa para comprar, seja para passar férias ou numa perspetiva de investimento, mediante a posterior colocação no mercado de arrendamento ou de Alojamento Local. Mas o clima atual, marcado pela alta inflação e pela subida de juros no crédito habitação, traz novos desafios para as famílias.

E às despesas com a compra da casa, somam-se ainda os impostos a pagar. Neste artigo, explicamos tudo o que precisas de saber para comprar a tua primeira casa ou uma casa de férias.

Antes de comprar casa, importa esclarecer as diferenças entre os conceitos imobiliários de Habitação Própria Permanente (HPP) e Habitação Própria Secundária (HPS), que na verdade são muito simples:

• Habitação Própria Permanente: refere-se aos imóveis utilizados como morada principal e habitual, do proprietário e do seu agregado familiar. Esta habitação corresponde à morada fiscal das famílias no Portal das Finanças;
• Habitação Própria Secundária ou simplesmente morada secundária: diz respeito aos imóveis que não correspondem à morada oficial e permanente do proprietário e da família e que, em muitas situações, é utilizada para férias. Por exemplo, se tens um imóvel no Algarve ou na Madeira para passar férias com a tua família ou para arrendar, trata-se de uma habitação secundária. 

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Comprar habitação própria e permanente: tudo o que precisas de saber

Antes de mergulhar na aventura de comprar uma casa própria e permanente há que ter vários aspetos em conta. Desde logo, a família deverá definir a localização e um valor máximo para a compra da casa mediante as poupanças que tem disponíveis. E, depois, há que pesquisar e visitar muitos imóveis até encontrar a casa ideal para comprar. Segue-se, para muitos agregados, a procura pelo crédito habitação mais vantajoso e adequado. E aqui há vários aspetos a pôr na balança.

Crédito habitação para comprar casa própria

Para aquisição de habitação própria e permanente, as regras do Banco de Portugal dizem que o financiamento bancário poderá ir até aos 90%, sendo obrigatório dispor de 10% do valor total da casa para dar de entrada.

Até aqui tudo bem. Acontece que o mercado hipotecário está a ficar mais caro desde o início do ano, quando as taxas Euribor começaram a subir antecipando movimentos de política monetária do Banco Central Europeu (BCE). Desde julho até dezembro, o regulador europeu decidiu subir as taxas de juro diretoras em 250 pontos base, dando gás à subida das taxas de referência.

Neste contexto, as taxas variáveis estão a subir à boleia da Euribor. E as taxas fixas também estão a aumentar, já que os bancos estão a adaptar a oferta de taxas fixas ao preço do dinheiro. Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) apontam as seguintes subidas nas taxas de juro:

• Empréstimos a taxa variável: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 0,6% para 2,6% entre dezembro de 2021 e outubro de 2022;
• Empréstimos a taxa fixa: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 2,1% em dezembro do ano passado para 4,1% em outubro de 2022.

Há ainda outros efeitos escondidos no crédito habitação para comprar casa que advêm da política monetária mais restritiva. Como as taxas de juro entram para o cálculo da taxa de esforço das famílias, acaba por reduzir o valor que os bancos estão autorizados a emprestar. Isto quer dizer que, no caso da aquisição da primeira casa, o valor financiado poderá ser inferior a 90% do preço da casa.

Além disso, os bancos da Zona Euro relataram um “forte aperto dos critérios de crédito para empréstimos a famílias para aquisição de habitação” no terceiro trimestre de 2022, referiu o BCE, dando nota que esta é uma tendência que irá continuar nos próximos meses. O objetivo das entidades bancárias passa por evitar aumento de situações de incumprimento.https://datawrapper.dwcdn.net/86OTP/4/

Vantagens fiscais e impostos da casa a pagar

Há vários impostos associados à compra de casa, pelo que antes de avançar com o negócio, a família deverá ter poupanças também para pagar estas taxas ao Estado. No que diz respeito à aquisição de habitação própria e permanente, há algumas vantagens fiscais para quem compra casa até determinado valor, como:

• Vantagens fiscais no IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas): existe isenção de pagamento do IMT quando for adquirida uma habitação própria e permanente por menos de 93.331 euros em Portugal Continental, e por menos de 116.664 euros na Região Autónoma dos Açores e na Região Autónoma da Madeira;
• Vantagens fiscais no IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): existem algumas isenções previstas com a aquisição de habitação permanente durante um determinado período. Por exemplo, quando o valor patrimonial tributário não for superior aos 125 mil euros, estes imóveis estão isentos de IMI durante três anos. Neste caso, a isenção é automática. Outros casos podem ser conhecidos ao pormenor no Portal das Finanças.
• Mais valias financeiras: se decidires vender a tua casa por um preço superior ao valor da compra, poderás comprar outra (sempre para habitação própria e permanente) de preço igual ou superior, sem ter de pagar impostos ao Estado em relação aos lucros obtidos. 

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Comprar uma segunda habitação: o que ter em conta?

Muitas famílias optam por comprar uma segunda casa em Portugal, seja para passar férias ou até para fazer negócio com o arrendamento ou Alojamento Local. Depois de decidir o local perfeito para adquirir uma segunda casa, importa conhecer as opções de financiamento bancário disponíveis, bem como os impostos a pagar.

Como funciona o crédito para comprar uma segunda casa? 

Ter uma segunda casa para férias é um sonho de muitos portugueses, para desfrutar de longas estadias com familiares ou amigos. Mas se a família precisar de recorrer a financiamento bancário para comprar a habitação secundária, há diferenças a ter em conta.

Quem já tem um crédito habitação para comprar habitação própria e permanente e pretende pedir um empréstimo para comprar uma segunda habitação, poderá deparar-se com condições menos favoráveis. Isto porque a taxa de esforço será maior, pelo que a entidade bancária entende que o risco de incumprimento também será superior.

A principal diferença entre o crédito habitação para comprar a primeira casa e a segunda prende-se com o Loan-to-Value (LTV), isto é, o montante que os bancos emprestam face ao valor da casa. No caso de um crédito habitação para comprar segunda habitação, o financiamento máximo atribuido ronda os 80%, enquanto para a compra de habitação própria e permanente o financiamento chega aos 90%. Ou seja, no crédito habitação para comprar uma segunda casa, o montante financiado pelos bancos é menor.

Todo o panorama associado à subida de taxas de juro e às regras mais apertadas para a concessão de novos créditos habitação aplica-se de forma igual aos empréstimos para aquisição de uma segunda casa.

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Há benefícios fiscais na compra de uma segunda casa?

No que diz respeito aos impostos, não há benefícios fiscais para a habitação secundária. Desde logo, não há isenção no IMI. E também terás de pagar o Imposto de Selo (IS) e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT). Quando a soma do património imobiliário for superior a 600 mil euros, poderás ser obrigado a pagar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), tal como na compra de habitação própria e permanente.

É igualmente obrigatório pagar as mais valias de uma habitação secundária. Ou seja, assim que seja vendida a habitação secundária terás de guardar uma parte das mais-valias para a liquidação do IRS. Aí é apurado o valor do imposto consoante as mais-valias obtidas.

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Comprar segunda casa em Portugal atrai cada vez mais estrangeiros

A qualidade de vida, gastronomia, praias e clima ameno que Portugal oferece tem atraído cada vez mais cidadãos internacionais a visitar o nosso país – mas não só. “A compra de segunda residência em Portugal é, hoje, uma grande tendência para clientes estrangeiros”, disse Patrícia Barão, Head of Residential na JLL.

Há estrangeiros que procuram a combinação de atividades de lazer que Portugal dispõe. Mas há também muitos estrangeiros que procuram viver num ambiente de paz, refugiando-se da instabilidade política, social e económica que se tem instalado em vários países pelo mundo, como é o caso dos EUA, Brasil, Reino Unido e os países que fazem fronteira com a Rússia e a Ucrânia, que vivem hoje um conflito armado.

“A crescente instabilidade e insegurança que se regista em países como os EUA ou o Brasil, normalmente decorrente de atos eleitorais ou desrespeito pela liberdade, faz dos norte-americanos e dos brasileiros das nacionalidades mais ativas na compra de casa no mercado português”,  disse David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers Portugal, que acredita mesmo que “para estas pessoas, chegar a Portugal significa começar uma nova vida num clima de paz, segurança e liberdade”.

O próprio Banco de Portugal destacou, no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, a “relevância dos não residentes no dinamismo do mercado imobiliário residencial” na última década. E concluiu que “após alguma redução na sequência da pandemia, as transações de habitação envolvendo compradores com domicílio fiscal fora de Portugal voltaram a aumentar significativamente, com o contributo maioritário dos compradores com domicílio fiscal fora da União Europeia (UE)”.

Em concreto, os compradores não residentes em Portugal representaram 11,7% do valor das transações de habitação no país no acumulado dos quatro trimestres terminados em junho. Além disso, os estrangeiros estão a comprar casas em Portugal bem mais caras do que os residentes. O valor médio de transação por compradores não residentes é 95% mais elevado do que o dos compradores residentes, aponta o relatório. 

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Comprar casa para arrendar: o que ter em conta 

Há ainda quem compre uma casa para colocar, depois, no mercado de arrendamento. Adquirir uma habitação para arrendar tem um objetivo bem concreto: gerar rendimentos no longo prazo. 

Alguns bancos dispõem de crédito habitação para arrendamento, mas convém ter em conta que a percentagem do financiamento, a considerar o valor do imóvel, será inferior à do crédito habitação para as habitações permanentes. A taxa de juro costuma ser mais alta, já que esta não será a casa principal da família.

Tal como na compra de habitação própria e permanente e na aquisição de habitação secundária, há vários impostos a pagar neste caso: 

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas);
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
• Imposto de Selo (IS) sobre a compra e venda;
• Registos de aquisição e o custo da escritura pública de compra e venda.

De forma tirar o melhor rendimento possível, é importante considerar o local onde se encontra o imóvel, os serviços circundantes e a tipologia da casa. Note-se que antes de colocares a habitação para arrendar podem ser exigidas obras de reconstrução. 

O importante é que, contas feitas, consigas ter rentabilidade no negócio. Um estudo mostra que a rentabilidade bruta da compra de uma casa em Portugal para arrendar foi de 5,9% no terceiro trimestre de 2022, um valor 0,2 pontos percentuais (p.p) superior à calculada para o mesmo período de 2021 (5,7%). Santarém (7,6%), Viana do Castelo (7,2%) e Leiria (6%) destacaram-se por serem as capitais de distrito onde comprar casa para arrendar é mais rentável. E Lisboa (3,8%), Aveiro (4,3%) e Faro (4,5%) são as cidades onde este negócio é menos apetecível. 

Esforço para pagar casa vai estabilizar para quem tem menores salários

Famílias com menores rendimentos vão ver a taxa de esforço para pagar os créditos a taxa variável estabilizar em 2022, diz BdP.

A subida da inflação e das taxas de juro aumenta a pressão sobre os orçamentos das famílias. E estes “choques” têm impactos diferentes nos agregados consoante o nível de salários e características socioeconómicas. Tendo em conta este cenário e a subida dos salários em 2023, o Banco de Portugal (BdP) conclui que a generalidade das famílias com empréstimos a taxa variável (inclusive a hipoteca da casa) conseguirá manter o consumo de bens essenciais e satisfazer o serviço da dívida com os seus rendimentos em 2023. E mesmo as famílias com menores salários vão ver a taxa de esforço para pagar os créditos de taxa variável a estabilizar em 2022 e a subir ligeiramente em 2023.

Na análise às principais despesas sobre os rendimentos dos portugueses, o regulador liderado por Mário Centeno conclui que, em 2023, “a generalidade das famílias consegue manter um volume de consumo de bens essenciais igual ao de 2021 e satisfazer o serviço da dívida a partir do rendimento corrente, sem pôr em causa outro tipo de despesas”, lê-se no Boletim Económico de dezembro de 2022 publicado na passada sexta-feira, dia 16 de dezembro.

Analisando à lupa os impactos da inflação e do aumento das taxas de juro na situação financeira das famílias com dívida a taxa de juro variável em 2023, o BdP estima que:

• Rendimento disponível das famílias excluindo juros vai subir 6,1% em 2023 face a 2022 para as famílias com baixos rendimentos e 5,4% para as famílias com rendimentos mais elevados;
• Despesas em bens alimentares e energéticos: terá um maior impacto no rendimento das famílias com menores salários (de +5,4%), do que para as famílias com maiores rendimentos (+1,5%). Em 2023, “os efeitos negativos do aumento dos preços dos bens alimentares e energéticos serão menores do que os observados em 2022”, destaca ainda;
• Serviço da dívida anual com taxa variável (incluindo o crédito habitação indexado à Euribor): terá um impacto de +3,3% sobre os rendimentos das famílias mais vulneráveis e um impacto de 1,2% nos agregados com salários mais elevados;
• Impacto líquido do aumento do rendimento disponível, dos encargos com a dívida e do aumento dos preços dos bens alimentares e energéticos volta a ser negativo, em média, para as famílias com rendimentos inferiores a 26 mil euros em 2021 (-2,4% e -1,0% do rendimento do respetivo quintil), mas é positivo nos restantes níveis de rendimento.

O que é certo é que “a capacidade de ajustamento deverá ser mais exigente” para as famílias endividadas que obtiveram em 2021 um rendimento disponível (excluindo juros) inferior, em média, a 18.500 euros anuais, diz o supervisor português. “Ainda assim, a taxa de esforço destas famílias é de 22,7% em 2021, permanece estável em 2022 (22,6%), subindo apenas ligeiramente, menos de 2 pontos percentuais, para 24,4% em 2023”, referiu ainda.

Além disso, “as famílias com dívida têm uma situação no mercado de trabalho mais favorável e escolaridade mais elevada do que que as restantes nesse segmento. É possível também que este grupo de famílias tenha acumulado poupança durante a pandemia, num contexto de maior incerteza e limitações ao consumo de diversos bens e serviços, e beneficiando das medidas de apoio, em particular, das moratórias de crédito”, explica ainda o regulador liderado por Mário Centeno na mesma publicação.

Por outro lado, o BdP também conclui que as famílias portuguesas com menores rendimentos vão precisar de um novo apoio extraordinário em 2023 de quase 700 euros para compensar a subida das taxas de juro e inflação. Tendo por base a informação da Central de Responsabilidade de crédito (CRC), o BdP estima que cerca de 400 mil famílias recorreram a moratória, com um benefício médio por família de cerca de 3.700 euros. E, partindo esta análise, o regulador conclui que “as famílias com dívida do primeiro quintil necessitariam, para manter as quantidades de consumo de bens essenciais e o serviço de dívida, de um montante líquido adicional de 699 euros em 2023 face a 2021. Este valor corresponde a 19% do montante total de que as famílias beneficiaram, em média, com as moratórias”.

Crédito a taxa variável: famílias com menores salários pesam 8%

Do total das famílias com crédito habitação, cerca de 30% tem taxa de juro variável, diz BdP.

O governador do Banco de Portugal disse na sexta-feira, dia 16 de dezembro, que o impacto do aumento das taxas de juro nas famílias de menores rendimentos pode ser “um certo mito”, dado que representam apenas 8% das famílias com crédito a taxa variável.

“O efeito das taxas de juro nas famílias de menor rendimento pode ser um certo mito, que temos de alguma forma enquadrar”, disse Mário Centeno, em Lisboa, durante a apresentação do “Boletim Económico” de dezembro, do Banco de Portugal (BdP), que integra uma análise sobre o impacto da subida dos juros nas famílias.

Segundo a análise do supervisor bancário, do total das famílias com crédito à habitação, cerca de 30% tem taxa de juro variável.

Destes 30% de famílias com taxa variável, mais de metade pertence às famílias dos dois níveis com maiores rendimentos, enquanto apenas 8% pertence às famílias de menores rendimentos.

Em todas as faixas destes rendimentos, a pessoa de referência está empregada em pelo menos 85% das famílias e tem o ensino secundário ou superior em pelo menos 40%.

“No subconjunto de famílias com dívida a taxa de juro variável, a variação do rendimento em 2022 não é muito diferente, em euros, da do conjunto das famílias, mas a variação do serviço da dívida é, naturalmente, muito superior em todos os quintis”, assinala o BdP.

Na análise do supervisor, em 2023, entre as famílias com empréstimos a taxa variável, “não há diferenças assinaláveis entre os vários quintis na variação percentual do rendimento”, com 6,1% no primeiro quintil e 5,4% no último.

“Os resultados do exercício sugerem que a generalidade das famílias consegue manter um volume de consumo de bens essenciais igual ao de 2021 e satisfazer o serviço da dívida a partir do rendimento corrente, sem pôr em causa outro tipo de despesas”, explica.

A análise do BdP conclui ainda que, em média, as famílias com crédito a taxa variável com os rendimentos mais baixos detêm mais ativos reais e financeiros do que as da faixa de rendimento seguinte.

Destas, o representante de 40% das famílias de mais baixos rendimentos trabalha por conta própria e destes 70% são empregadores.

“Apenas 46% dos representantes das famílias com menos rendimentos são empregados por conta de outrem, o que contrasta com mais de 74% em todos os restantes grupos de rendimentos”, assinala.

O retrato das famílias com crédito a taxa variável revela ainda que a profissão mais frequente nas de menor rendimento é a dos dirigentes e membros de órgão estatutários (21%), enquanto nas famílias de rendimentos mais elevados é a de especialistas das atividades intelectuais e científicas (28% no 4.º e 43% no 5.º quintis).

O BdP indica ainda que estas famílias têm níveis de dívida semelhantes, entre 56 mil e 68 mil euros, exceto as da faixa de rendimento mais elevado, com 83 mil.

Em média, as famílias com taxa de juro variável têm prestações anuais próximas dos 4.500 euros (do 1.º ao 4.º quintil), pelo que as taxas de esforço face ao rendimento disponível são “baixas”: 23% para as de menores rendimentos (18 mil euros), caindo até 9,4% para as de maior rendimento.

Sonae vende Continente do Colombo a fundo alemão Union Investment

Em causa está um ativo que ocupa uma área total de 23.445 m2, sendo que o Continente continuará a ser operado pela Sonae MC.

O imóvel onde funciona o hipermercado Continente no Centro Comercial Colombo, em Lisboa, mudou de mãos, tendo sido vendido pela Sonae ao fundo alemão a Union Investment, um dos maiores investidores imobiliários na Europa.

Sem revelar o valor da transação, a consultora Cushman & Wakefield (C&W), que assessorou a entidade compradora, adianta, em comunicado, que o Continente Colombo continuará a ser operado pela empresa de distribuição alimentar Sonae MC. Em causa está um ativo que ocupa uma área total de 23.445 metros quadrados (m2). 

“O imóvel adquirido é parte do centro Colombo, que abriu em 1997, tem mais de 300 lojas e é o centro comercial dominante e mais visitado em Portugal”, lê-se na nota. 

Citado no documento, Tiago Pereira, Consultor Sénior no Departamento de Investimento da C&W, disse que a aquisição “permite à Union Investment continuar a estratégia de diversificação do seu portefólio imobiliário na Península Ibérica”. 

De acordo com a consultora, esta aquisição combina as duas áreas em que está focada a estratégia de investimento em retalho da Union Investment: retalho ancorado por um operador alimentar e centros comerciais prime. 

Este é, de resto, o primeiro investimento da Union Investment num ativo de retalho em Portugal. Laura Roll, investment manager do Union Investment, disse, também em comunicado, que esta transação é “uma grande oportunidade para diversificar, de futuro, o portfólio de ativos” do fundo na Península Ibérica.