Como tratar da compra de imóvel com dívidas ao condomínio

O que fazer se a casa que vamos comprar tem dívidas ao condomínio.

Se pretendes vender a tua casa, há determinados procedimentos que deves realizar antes de o fazer. Um deles, de acordo com a nova lei de condomínio, é solicitar ao administrador do condomínio uma declaração com todos os encargos associados à tua fração, assim como eventuais dívidas ao condomínio.

Quem tem que pagar as dívidas ao condomínio

Se se vende um imóvel e as dívidas não são liquidadas antes da venda, a responsabilidade pelo pagamento dos valores de condomínio em atraso são do novo proprietário. No entanto, quando vais vender a tua casa deves apresentar uma declaração de condomínio ao realizar a escritura, tal como acontece com o certificado energético. Deves pedi-la ao administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias (seguidos), a partir do momento em que é pedido pelo condómino. É um documento obrigatório, salvo se o comprador declare expressamente que prescinde da declaração.  

Depois de vendida a casa e, caso existam dívidas, o administrador é obrigado a cobrar ao novo proprietário o valor em falta.

Consultar dívidas do imóvel antes de comprar

Antes de comprar um imóvel deves consultar se este tem ou não dívidas associadas. Há entidades próprias onde podes fazê-lo. Para verificares se o imóvel tem dívidas de condominío, deves:

• Consultar o administrador do condomínio sobre se o imóvel que queres comprar tem dívidas;
• Pedir ao administrador do condomínio para analisar todas as atas de reunião, elaboradas em assembleia de condóminos. Desta forma, podes verificar se em algum momento é referido que o imóvel em questão tem dívidas;
• Pedir uma declaração ao administrador em como a propriedade não tem dívidas de condomínio;
• Confirmar no registro predial quem é o proprietário do imóvel;
• Pedir uma certidão de não dívida municipal, atestando a não dívida com o munícipio, se for uma  pessoa coletiva.

Comprar casa com dívida ao condomínio: como agir?

Se queres comprar uma casa com dívidas ao condomínio, o mais sensato é desistir deste imóvel e procurar outra opção. Se por algum motivo, esta é a casa dos seus sonhos e não queres abdicar de comprá-la, podes:

• Negociar o valor em dívida, tentando que o proprietário salde o valor a pagar antes de vender a casa;
• Negociar o valor de venda. Tentar que o proprietário desça o valor pelo qual quer vender a casa, já que não consegue pagar a dívida do condomínio;
• Deixar escrito no contrato o valor da dívida, para que tudo fique devidamente documentado e assinado pelo antigo e novo proprietários;
• Procurar ajuda profissional/legal, que te aconselhe e indique como proceder.

Papel do administrador do condomínio

O administrador de um condomínio nada ou pouco pode fazer na venda de um imóvel com dívidas. O proprietário é o único responsável pela venda do imóvel, podendo vender a sua casa sem liquidar os valores em falta.

O administrador do condomínio tem sim que passar uma declaração de encargos do condomínio ao proprietário que vai vender. Nesta deve constar:

• a natureza da fração;
• os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento;
• eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

Preço da luz vai descer no mercado regulado a partir de julho

A Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos aprovou uma descida de 2,6% do preço da eletricidade.

A Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos (ERSE) aprovou uma descida no preço da eletricidade, em mercado regulado, que se vai refletir na fatura a partir de 01 de julho. Assim, “para os consumidores que permaneçam no mercado regulado (921 mil clientes que representam 6% do consumo total) ou que, estando no mercado livre, tenham optado por tarifa equiparada, a variação das tarifas de Venda a Clientes Finais em Baixa Tensão Normal (BTN) a proposta corresponde a uma redução de 2,6%, face aos valores atualmente em vigor”.

Por outro lado, “face ao preço médio de 2021, os consumidores observam em 2022 um acréscimo de 1,1% no preço de venda final (os preços em 2022 integram a decisão tarifária de janeiro de 2022, a revisão trimestral ocorrida em 01 de abril de 2022 e os preços a vigorarem a partir de 01 de julho de 2022)”.

• De acordo com o regulador, “os consumidores domésticos de eletricidade observam assim, em cinco anos, uma redução acumulada de -3,7% no preço final”.
• Por sua vez, “os consumidores com tarifa social continuam a beneficiar de um desconto de 33,8% sobre as tarifas de Venda a Clientes Finais”.

A ERSE referiu que submeteu “o parecer do Conselho Tarifário (CT), no dia 29 de abril de 2022, a documentação detalhada que fundamenta a proposta de fixação excecional das tarifas de eletricidade”, sendo que “o CT emitiu o seu parecer, em 20 de maio de 2022, cabendo ao Conselho de Administração da ERSE a aprovação final das tarifas e preços de energia elétrica a vigorar no período de 01 de julho de 2022 a 31 de dezembro de 2022”, de acordo com um comunicado.

Regulador explica porque está a subir o preço da eletricidade 

De acordo com a entidade, “esta revisão excecional das tarifas em 2022 é fundamental para assegurar uma maior estabilidade tarifária face ao atual contexto de grande volatilidade dos mercados de energia e de nível de preços anormalmente elevados nos mercados grossistas de eletricidade, permitindo mitigar os acréscimos na fatura dos consumidores, através de uma redução expressiva das tarifas de Acesso às Redes” entre 2022 e 2021.

A ERSE explicou que “esta redução é justificada pela devolução antecipada aos consumidores de benefícios superiores aos inicialmente previstos no diferencial de custos com a produção em regime especial (PRE), com remuneração garantida, e com os Contratos de Aquisição de Energia (CAE), e bem como de receitas adicionais dos leilões de emissão de gases com efeito de estufa”.

O regulador realçou ainda que “o nível tarifário de 2022 é reflexo de circunstâncias muito próprias e conjunturais que poderão não se repetir nos próximos anos, com impactes diferenciados por nível de tensão”.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliarias

Crédito habitação: bancos apontam taxa fixa como refúgio para famílias

Com a inflação a subir a par das taxas Euribor, fixar a taxa de juro dos empréstimos da casa é solução para proteger a carteira.

A inflação em alta e a subida das prestações da casa por via do aumento das taxas Euribor estão a pressionar os orçamentos familiares de quem tem créditos habitação de taxa variável. E, num cenário de instabilidade financeira, como podem as famílias proteger a carteira às flutuações da Euribor? Os bancos apontam a taxa fixa do crédito habitação como refúgio financeiro.

As taxas Euribor já estão a subir desde o início do ano, uma tendência que se agravou depois de surgir a guerra na Ucrânia e de o Banco Central Europeu (BCE) anunciar uma possível subida da taxa de juro diretora – que, entretanto, foi confirmada para julho na ordem dos 25 pontos base. E em resultado, depois de passarem mais de cinco anos no negativo, a Euribor a 12 meses está a aproximar-se de 1% e a Euribor a 6 meses (as duas mais utilizadas em Portugal) já ultrapassou a barreira dos 0%.  

Tudo indica que as taxas Euribor vão subir ainda mais, depois da subida da taxa de juro diretora pelo regulador europeu. E colocam em risco cerca de 90% dos créditos habitação em Portugal, pois têm taxas variáveis estando, portanto, influenciados pelas flutuações da Euribor. A lógica é simples: se a Euribor sobe, a taxa de juro também acabará por ser atualizada (a 3,6 ou 12 meses), fazendo aumentar a prestação da casa.

Como proteger a carteira da subida da Euribor?

E como podem as famílias escapar a este clima de incerteza? Fixando as taxas de juro. Isto porque a família fica protegida de eventuais subidas da Euribor, porque a taxa fixa – como no nome indica – não mexe ao longo do contrato. Mas a estabilidade e a ausência de risco têm um preço: numa fase inicial a família ficará a pagar uma prestação da casa superior do que se tivesse contratado uma taxa de juro variável. “A opção de taxa fixa mitiga um risco de aumento das taxas, mas pelo efeito de cobertura desse risco, implica uma prestação no período de fixação da taxa fixa mais cara que a prestação inicial variável”, explicam desde o Novo Banco citado pelo ECO.

Fixar as taxas de juro dos créditos habitação é, de resto, uma solução apontada pelos bancos para que os portugueses protejam as suas carteiras de eventuais subidas da Euribor – recorde-se que em 2008 esta taxa subiu para os 5%, aumentando muito as prestações da casa. O Santander e o Novobanco disponibilizam soluções de taxas fixa nos créditos habitação, o que “permite reduzir a volatilidade do serviço da dívida num contexto de maior subida de taxas de juro”, dizem citados pelo mesmo meio.

Também Miguel Cabrita, considera que para quem não quer estar exposto à volatilidade do mercado, “a solução adequada pode ser a taxa fixa já que dá tranquilidade no momento de subida das taxas de juro”. Até porque “é certo que continuaremos a assistir a um aumento da Euribor, apesar de não existir certeza que valores poderá alcançar”, sublinha ainda.

Risco de incumprimento do empréstimo da casa: sim ou não?

O clima é de aperto para os orçamentos familiares, ontem o INE confirmou a taxa de inflação em 8% em Portugal, e a Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Económico (OCDE) alertou mesmo que com este aumento da prestação da casa por via da subida dos juros “uma maior probabilidade de incumprimento das hipotecas”.

Mas, para já, os bancos contactados pelo mesmo meio afastam a hipotese de risco de incumprimento hipotecário, apontando vários fatores que justificam a sua posição:

• Economia vai continuar a ter um bom desempenho;
• Estabilidade do emprego;
• Poupanças acumuladas durante a pandemia pelas famílias;
• Bancos mais capazes de apoiar famílias;
• Regras mais restritas na concessão de créditos habitação.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Pedir uma extensão do crédito da casa ao banco? Há vários requisitos

Estar em dia com os pagamentos, ter uma situação económica e de emprego estável são alguns dos fatores-chave.

Pedir uma extensão do empréstimo da casa, por exemplo, é possível, contudo, deve-se ter em mente que o banco não é obrigado a concedê-la. Para isso, é necessário cumprir alguns requisitos, como estar em dia com os pagamentos, ter uma situação económica e de emprego estável e um nível adequado de endividamento. Analisamos os fatores mais importantes para que a operação se concretize e as etapas para solicitar a extensão do empréstimo.

O que é preciso para uma extensão do empréstimo?

Não há requisitos exclusivos que nos permitam ter acesso à extensão de um crédito. No entanto, ao conceder a prorrogação, o banco levará em consideração alguns elementos.

Estar em dia com os pagamentos

A primeira coisa que devemos levar em conta para que o banco nos conceda a prorrogação do financiamento é estar em dia com os pagamentos. Ou seja, não podemos dever nada ao banco ou ter atrasos no pagamento.

Nível de dívida adequado

Por outro lado, o banco também levará em conta o nível de endividamento geral. Ou seja, se tivermos vários créditos habitação ou empréstimos pessoais. Caso tenhamos muitas dívidas a pagar (mesmo que não tenhamos atrasos nos pagamentos) é menos provável que o banco nos conceda a prorrogação, pois entenderá que o risco de não pagamento é maior.

Emprego estável e situação económica

Este é provavelmente o fator mais importante. O banco valoriza positivamente que tenhamos uma fonte de rendimento suficiente (e regular) para fazer face ao pagamento das dívidas. Por isso, ter um emprego fixo e um salário alto ajudará a conseguir a extensão da hipoteca. No entanto, isso não significa que não possamos ter acesso à extensão se, por exemplo, tivermos um contrato temporário ou formos trabalhadores independentes, mas será um pouco mais complicado.

Idade do titular do empréstimo

Outro fator que pode influenciar na concessão da prorrogação do empréstimo é a idade do titular (ou titulares) da mesma. Os bancos preferem emprestar dinheiro a pessoas que estão em idade de obter rendimento com maior facilidade. Ou seja, nem muito jovem nem muito velho. Isso não significa que pessoas que não estão nessa faixa etária não possam solicitar a extensão, mas é um fator que o setor financeiro analisa.

Valor da extensão da hipoteca

Por fim, outro aspeto que devemos levar em consideração ao solicitar uma extensão do empréstimo é o valor do capital que vamos pedir. Quanto maior o capital que solicitamos, maiores também serão as dificuldades na hora de fazer a concessão. Ou seja, pedir uma extensão de hipoteca de 10.000 euros não será o mesmo que pedir 50.000. No primeiro caso, é muito provável que o banco esteja mais inclinado a aumentar do que no segundo, pois, sendo um valor menor, o risco que o banco tem que assumir também é menor.

Como solicitar uma extensão do empréstimo?

A primeira coisa que devemos fazer é tentar atender à maioria dos requisitos que vimos anteriormente. Por exemplo, se tivermos um alto nível de endividamento, é importante resolvê-lo antes de fazer o pedido de prorrogação. Se estivermos pendentes para passar de um contrato temporário para um contrato indefinido, será melhor fazer o pedido quando tivermos assinado o novo contrato, etc.

Em seguida, só precisas de ir ao banco e apresentar a situação. A entidade prosseguirá com o estudo do nosso caso específico e solicitará certa documentação relacionada ao empréstimo. Finalmente, após ter estudado o caso, decidirá se concede ou não a extensão do crédito.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias