Vender casas a filhos ou netos sem ter problemas familiares ou legais

Este tipo de transações imobiliárias, que tende a gerar chatices e dores de cabeça, está previsto na lei. Assim é como se trata.

Na hora de vender um imóvel, em vez de colocar a casa no mercado, um proprietário pode decidir fazer negócio com um familiar. Nomeadamente, pode decidir vender a casa a um filho ou a um neto. Mas esta situação, tal como acontece por vezes com a gestão das heranças, pode gerar conflitos e até desgostos no seio dos agregados. Além disso, pode correr-se o risco de desrespeitar o que está previsto na lei sobre a venda de imóveis a filhos ou netos. Para ajudar a evitar chatices – ou mesmo problemas mais sérios – explicamos agora, com fundamento legal, como se deve proceder neste tipo de transações imobiliárias.

“O problema da preferência de certos filhos e netos face aos outros é uma situação muito comum ao nível da nossa realidade em que por motivos diversos, alguns filhos e netos se encontram em posição de vantagem face aos outros”, começa por dizer a Teixeira Advogados e Associados neste artigo que escreveu para o idealista/news.

De salientar que isto, tal como é recordado, acontece desde os tempos remotos como nos retratam, a título de exemplo, as escrituras sagradas no livro de Génesis aquando da explicação do nascimento dos filhos de Isaac, mostrando as escrituras de forma nítida de que apesar de este ter tido filhos gémeos, Isaac preferia Esaú por ser perito na caça, e Rebeca, sua mulher, preferia Jacob. Adiante, estudos foram feitos ao longo de todo o mundo que comprovam que 65% a 70% dos pais e mães, nas suas relações familiares, exibiam preferências por um dos filhos, e normalmente pelo mais novo.

Foto de Andrea Piacquadio @Pexels

Assim sendo, desde cedo, a lei e o ordenamento jurídico perceberam que o negócio de venda de bens imóveis de pais e avós para filhos e netos merecia uma especial atenção, não só pelo facto de se tornar uma problemática atual na vida das famílias portuguesas, mas também pelo fato de este negócio muitas das vezes ter como principal objetivo fugir à legalidade.

O que diz a lei sobre a venda de bens imóveis de pais e avós para filhos e netos?    

Esta matéria está prevista no artigo 877.º do Código Civil Português que prescreve no seu n.º 1 que “os pais e avós não podem vender a filhos ou netos, se os outros filhos ou netos não consentirem na venda; o consentimento dos descendentes, quando não possa ser prestado ou seja recusado, é susceptível de suprimento judicial”.

Este artigo diz-nos que a venda de bens imóveis de pais para filhos e avós para netos carece do consentimento dos outros filhos e netos, e que, na falta deste consentimento quer por incapacidade ou mesmo por recusa, os interessados poderão recorrer ao Tribunal e este por sua vez, usará a sua autoridade para prover esta falta de consentimento.

Foto de Alex Green @Pexels

• Qual será a razão de ser deste artigo sobre a venda de imóveis a descendentes?

No fundo o que a lei aqui pretende é proteger a expetativa dos demais filhos e/ou netos em situações em que estes se encontram em desvantagem face a qualquer tipo de favoritismo. E isto é assim porque por força do disposto no artigo 287.º do Código Civil só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei estabelece, e no caso da venda a um dos filhos, a legitimidade para a ação assiste aos filhos ou netos cujo consentimento não foi obtido, nos termos do artigo 877.º, n.º 2 do Código Civil.

A outra razão de ser deste artigo deve-se ao facto de a lei tentar evitar ao máximo as vendas simuladas em prejuízo das legítimas dos filhos/ou netos nos casos em que se entende que a simulação seria mais difícil de provar, considerando-se como tal a venda de pais e avós para filhos ou netos.

Foto de Anna Shvets @Pexels

• Qual o prazo de anulação da venda de imóveis a filhos ou netos?

De acordo com o n.º 2 do artigo 877.º do Código Civil esta ação de anulação pode ser proposta dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento da celebração do contrato ou do termo de incapacidade, se estivermos perante pessoa incapaz.

• O que deve fazer quem estiver em uma situação idêntica?

Como vimos a lei proíbe o ascendente de vender, não porque a venda em si seja contrária ao interesse público ou a qualquer outro interesse, mas porque se receia que, em vez de vender, este esteja a fazer uma doação em vida. Ora, sendo assim, a lei exige uma fiscalização prévia, tendo em vista garantir que a venda não é simulada.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Comprar e vender casa: quem tem de pagar as dívidas ao condomínio?

Consumidor que quer vender a casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão da declaração de encargos do condomínio.

Ter dívidas ao condomínio pode ser uma dor de cabeça na hora de vender ou comprar uma casa, quer para o vendedor quer para o comprador. Quem tem, afinal, de pagar as respetivas dívidas? A nova lei dos condomínios (Lei n.º 8/2022)), que entrou em vigor em abril de 2022 e que reviu o regime da propriedade horizontal, veio impor algumas regras neste processo, passando a ser obrigatório, por exemplo, apresentar uma declaração para efeitos de alienação de fração, que é emitida pelo administrador do condomínio e onde tem de constar as dívidas existentes relativas ao imóvel em casa. No artigo desta semana da Deco Alerta ajudamos-te a dar resposta a esta pergunta.

A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Em janeiro de 2022, comprei um apartamento cujo proprietário anterior nunca tinha pago as quotas. A administração do condomínio tentou vezes sem conta recuperar os valores em dívida, mas sem sucesso. Logo nessa altura cumpri com todos os pagamentos de condomínio. Agora pretendo vender esse mesmo apartamento e, apesar de não existirem quaisquer dívidas ao condomínio, fui informado, pelo comprador interessado, que o banco que financiará o crédito está a levantar algumas questões sobre as dívidas do primeiro proprietário.

O caso que nos relatas tem, atualmente, uma resposta concreta. Desde abril de 2022 que existe legislação que estabelece a declaração de encargos do condomínio que permite ao consumidor que quer vender a sua casa pedir ao administrador do condomínio a emissão desse documento.

A declaração de encargos do condomínio resume-se à descrição escrita do valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à casa ou fração, bem como a sua natureza, os montantes dos encargos com o condomínio e os prazos de pagamento. As dívidas ao condomínio, se existirem, devem constar da declaração, nomeadamente a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e o seu vencimento.

A lei também é clara no que concerne ao responsável pelas dívidas. A responsabilidade pelas dívidas existentes é avaliada de acordo com o período em que deveriam ter sido pagas. Todavia, se o novo proprietário da casa declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado (DPA) que prescinde da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. 

Resta esclarecer que os encargos que se ocorram depois da compra da casa são da responsabilidade do novo proprietário.

Apoio às rendas: subsídio até 200 euros pago em maio com retroativos

Apoio extraordinário às rendas aplica-se aos contratos celebrados e registados junto da AT até 15 de março de 2023.

O apoio extraordinário à renda que o Governo vai atribuir no âmbito do programa mais Habitação deverá começar a chegar à conta das famílias ainda durante o mês de maio, com retroativos a janeiro de 2023, segundo o ministro das Finanças, Fernando Medina. Este subsídio de renda poderá chegar aos 200 euros por mês, durante um máximo de cinco anos, e sua atribuição será automática.

De recordar que o apoio extraordinário às rendas aplica-se aos contratos celebrados e registados junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) até 15 de março de 2023. Trata-se um apoio “mensal, não reembolsável e corresponde a uma percentagem do valor da renda mensal até ao limite de 60 meses”, segundo a proposta de lei do Governo.

O regime prevê que inquilinos com rendimentos coletáveis até 38.632 euros (6.º escalão de IRS) e uma taxa de esforço igual ou superior a 35% passam a ter direito a um apoio mensal de até 200 euros, pago até ao dia 20 de cada mês, com efeitos retroativos a 1 de janeiro. A comparticipação da renda será paga semestralmente se o valor for inferior a 20 euros.

Modelo do apoio à renda

O apoio mensal suporta a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado habitacional de uma taxa de esforço máxima de:

• a) Nos primeiros 12 meses, a 35 %;
• b) Entre os 13 meses e os 36 meses, a 40 %
• c) Entre os 37 meses e os 60 meses, a 45 %.

Quem pode beneficiar do apoio?

Podem beneficiar do apoio extraordinário à renda as pessoas que reúnam os seguintes requisitos cumulativos:

• a) Sejam cidadãos portugueses, de Estado-Membro da União Europeia ou, no caso de cidadãos de outros países, sejam detentores de títulos válidos de residência no território nacional;
• b) Sejam titulares de contrato de arrendamento para fins habitacionais, devidamente registado junto da AT, ao qual corresponda a sua residência permanente;
• c) Tenham uma taxa de esforço superior a 35% do rendimento mensal do agregado habitacional;
• d) O valor da renda não seja superior à renda máxima admitida (RMA) (…)sendo a tipologia adequada ao limite aferida em função da dimensão do agregado habitacional;
• e) O rendimento do agregado habitacional tem como limite o valor igual ou inferior ao limite máximo do 6.º escalão do IRS.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Crédito habitação: famílias já podem pedir bonificação dos juros

São abrangidos os agregados com créditos habitação própria e permanente, celebrados até 15 de março de 2023.

As famílias em dificuldades para pagar a prestação da casa já podem pedir junto dos bancos o acesso à bonificação dos juros no crédito habitação, segundo um comunicado do Ministério das Finanças. A medida integra o programa Mais Habitação anunciado pelo Governo, para mitigar a subida dos juros, e tem retroativos a 1 de janeiro.

Em comunicado, o ministério de Fernando Medina refere que “as famílias elegíveis para a medida da bonificação de juros no crédito habitação podem começar a fazer os pedidos junto das entidades credoras”. O apoio produz efeitos a partir de 1 janeiro de 2023, pelo que, “não obstante a data do pedido, o primeiro pagamento da bonificação será retroativo aos meses de 2023 em que estejam preenchidos os requisitos de elegibilidade”.

De acordo com o Governo, os pedidos de acesso devem ser apresentados pelos “mutuários junto das instituições credoras, através dos canais que estas disponibilizem para esse efeito”. Após a receção do pedido completo, os bancos têm 10 dias úteis para comunicar aos mutuários se preenchem os requisitos de acesso à bonificação dos juros. Caso não preencham os requisitos, as entidades devem “indicar expressamente os motivos da não elegibilidade”.

De acordo com o Ministério das Finanças, “a generalidade dos bancos a operar em Portugal já aderiu ao protocolo que operacionaliza a medida”, mas “as instituições financeiras que ainda não o tenham feito, podem ainda aderir”.

Como funciona a bonificação dos juros?

Integrada no pacote Mais Habitação, a bonificação dos juros destina-se a apoiar as famílias até ao limite máximo do sexto escalão de rendimentos de IRS. A percentagem de bonificação vai depender do rendimento anual:

• é de 75% quando o rendimento não superar o limite máximo do 4.º escalão do IRS;
• e de 50% quando o rendimento corresponder ao 5.º e 6.º escalão de rendimentos.

São abrangidos os agregados com créditos habitação própria e permanente, celebrados até 15 de março de 2023, cujo montante inicialmente contratado não exceda os 250 mil euros e que apresentem uma taxa de esforço igual ou superior a 35% do seu rendimento anual com o valor das prestações anuais do seu crédito.

A medida pretende mitigar o impacto da subida das taxas de juro quando os indexantes ultrapassam determinados limiares, e representa um apoio anual máximo de 720,65 euros.

A medida aplica-se a contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente que tenham sido contratados a taxa variável ou que, tendo sido contratos com taxa mista, estejam no período da taxa variável.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Proprietários já podem começar a pagar o IMI

O prazo para o pagamento da primeira prestação do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) sobre os prédios rústicos e urbanos começa esta segunda-feira e termina no fim do mês.

O prazo para o pagamento do valor do IMI varia consoante o valor patrimonial dos imóveis, mas em maio arranca o início da liquidação, com a primeira prestação.

Este será o único pagamento se o valor do imposto for inferior a 100 euros. Ultrapassado este montante, o imposto é dividido em duas ou três fases (consoante o montante global seja, respetivamente, inferior ou superior a 500 euros) a serem pagas em maio e novembro ou em maio, agosto e novembro.

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, contemplando uma taxa única de 0,8% no caso dos prédios rústicos (terrenos) e uma taxa que oscila entre os 0,3% e os 0,45% sobre os prédios urbanos (construções e terrenos para construção).

O imposto é calculado e cobrado pela Autoridade Tributária (AT), mas são as autarquias que decidem, todos os anos, qual a taxa que pretendem aplicar no seu concelho, dentro dos referidos intervalos.

Ainda que esteja previsto o desdobramento do pagamento do imposto em duas ou três fases consoante o seu valor, é possível aos proprietários liquidá-lo na totalidade em maio.

Retirtado do Jornal de Negócios – Adapatado por Dicas Imobiliárias

Reembolsos do IRS já estão a ser pagos: quanto tempo demoram a chegar?

No Portal das Finanças é possível acompanhar o processamento do reembolso. Explicamos.

A campanha de IRS 2023 arrancou no passado dia 1 de abril e os contribuintes têm três meses para acertar as contas com o Estado, podendo entregar a declaração anual de IRS ao Fisco, referente aos rendimentos de 2022, até 30 de junho. Para quem tem dinheiro a receber, a pergunta é sempre a mesma: quanto demora o reembolso do IRS a chegar? O Ministério das Finanças revelou que os primeiros reembolsos começam a chegar esta quinta-feira (13 de abril de 2023) às contas bancárias dos contribuintes.

No ano passado, o Governo estabeleceu um prazo médio de 17 dias. Por norma, a previsão de reembolso do IRS é de 12 dias para quem entrega pelo IRS Automático e de 19 dias para quem entrega o IRS manualmente. No entanto, a duração do processo pode variar de contribuinte para contribuinte.

A lógica é sempre a mesma: quem entregar mais cedo, deverá receber o valor do reembolso mais cedo. Recorde-se ainda que é possível acompanhar, passo a passo, o processamento da devolução do imposto no Portal das Finanças.

Reembolsos do IRS já estão a ser pagos, avisa Governo

Esta quinta-feira, numa nota divulgada pelo gabinete do ministro das Finanças, Fernando Medina, o Executivo adiantou que a “Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) já liquidou as primeiras declarações de IRS entregues e processou os primeiros reembolsos”, que começam, assim, a chegar à conta dos contribuintes.

“A campanha, que se iniciou no dia 1 de abril, está a decorrer com normalidade e sem constrangimentos, podendo os contribuintes entregar a sua declaração de rendimentos auferidos em 2022 até ao dia 30 de junho, independentemente da categoria de rendimentos. Até às 18h00 de dia 12, tinham sido submetidas mais de 1,7 milhões de declarações de IRS pelos contribuintes. Destas, 46% foram submetidas através do IRS automático”, lê-se no documento.

Como consultar o estado do reembolso do IRS?

Para consultar o estado do reembolso do IRS deves, antes de mais, aceder ao Portal das Finanças e clicar na área do IRS, e depois seguir estes passos;

1. Colocar o Número de Identificação Fiscal (NIF) e a senha de acesso ao Portal das Finanças;

2. Na página pessoal do IRS, no menu lateral, no lado esquerdo do ecrã, clicar em ‘Consultar Declaração’;

3. Escolher o ano a que se referem os rendimentos – 2022, neste caso – e clicar em ´Pesquisar’;

4. Verificar o estado de situação da declaração, que passa por diferentes fases:

• Declaração certa (significa que foi validada);
• Liquidação Processada (significa que já se sabe o valor do reembolso);
• Reembolso Emitido (significa que o Fisco já processou a transferência);
• Pagamento Confirmado.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias