Os erros mais comuns que os proprietários cometem ao vender uma casa

Não ser realista no preço é um dos erros mais comuns, assim como não gastar tempo suficiente na venda. Mas há mais.

Muitos proprietários decidem colocar um imóvel à venda com o objetivo de negociar e fechar a operação por conta própria, sem se darem conta de que podem cometer erros que impedem que a transação se concretize. Eis algumas dicas às quais valerá a pena prestar atenção.

Vender uma casa num mercado tão competitivo como o atual é uma operação muito complexa, principalmente se o proprietário aspira ou tem de fazer a melhor venda possível.

Não ser realista no preço é um dos erros mais comuns, assim como não gastar tempo suficiente na venda e/ou ter em conta as despesas associadas ao processo de vender uma casa. A rede imobiliária garante que a falta de gestão e filtragem de potenciais compradores e a falta de despersonalização também podem atrapalhar a operação.

Vender casa: os 5 erros mais comuns

1. Não ser realista

Esta é uma das falhas mais frequentes e mais importantes. Todos os proprietários têm os seus imóveis sobrevalorizados pelo simples facto de serem seus. É a sua casa há anos, está cheia de memórias e tem algumas características maravilhosas que o fizeram apaixonar-se pela casa quando a comprou. No entanto, isso não importa ao dia de hoje. Nem o que custou, nem o que investiu em reparos. Agora, apenas a sua condição e características importam em relação aos gostos e ofertas atuais.

Por esta razão, é aconselhável conhecer a oferta na zona, os seus preços e características para ter uma “visão de mercado realista e atual do que os compradores procuram e dos preços que estão dispostos a pagar”.

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2. Não valorizar o potencial do imóvel

É absolutamente imperativo que o proprietário prepare a sua casa para venda e a apresente da melhor forma possível. Para conseguir mais interessados,devem valorizar o imóvel, apresentando o seu melhor lado. Trata-se, no mínimo, de limpar bem e arrumar, até mesmo remover móveis desnecessários e, claro, tirar fotografias profissionais (até vídeos)”, explica o estudo da rede imobiliária.

Em suma, trata-se de afinar a casa para atrair o interesse de potenciais compradores, através do que o setor chama de Home Staging.

“O espaço, a luz, a ordem devem ser promovidos… A casa vai fazer parte de um catálogo em que as pessoas estão à procura de um lugar para viver e, no entanto, muitos proprietários não lhe dão a importância que merece este facto que fará com que o potencial comprador tenha uma boa primeira impressão da casa. As casas de banho e a cozinha são pontos críticos”. Por isso, é essencial despersonalizar a casa (por exemplo, que não tenha fotos de família), já que o imóvel tem de ser apreciado pelos outros, não pelos vendedores, e têm que visualizar que pode ser aquela a sua nova casa.

3. Não analisar os custos de venda de uma casa

A venda de uma casa gera despesas. Além disso, a rede imobiliária lembra que “há investimentos que farão com que o preço aumente e o tempo de venda seja reduzido. Por isso, é muito importante que o vendedor esteja bem avisado sobre as melhorias que vale a pena realizar na casa, os gastos que estas acarretarão para não ter sustos e desilusões depois”.

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4. Não ter o tempo necessário

Preparar o imóvel, tirar as fotos e colocar os anúncios são passos essenciais para vendê-lo mais rápido, mas este é apenas o início do processo. “Um preço de mercado justo e uma casa apresentada de forma atrativa devem significar muitos contactos nas duas primeiras semanas de venda. Telefonemas e emails que devem ser prontamente atendidos, dúvidas solucionadas e agendas coordenadas para realização de visitas dos interessados. Normalmente, se o proprietário mora na casa e também tem um emprego, não tem muito tempo para preparar a casa, gerir as visitas, atendê-los, acompanhá-los depois… E isso vai dificultar a venda”.

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5. Tornar a negociação uma questão pessoal

Outro dos erros mais comuns é levar a negociação para o campo pessoal e não conseguir separar o emocional ou gerir as queixas e problemas dos compradores com serenidade.

“O comprador que faz uma oferta não tem interesse em incomodar o vendedor. Ele conhece o mercado, tem uma capacidade financeira específica e com base nisso vai fazer uma proposta. Essa proposta, no entanto, pode não ser apreciada, ou até mesmo não interessar ao vendedor, mas ele nunca deve tomá-la como uma ofensa. O vendedor deve estar muito ciente de que a sua casa se tornou um produto impessoal no mercado, e deve assumir que o comprador destacará os seus problemas para ajustar o preço o máximo possível, como é lógico. Mas se o vendedor encarar essa situação com emoção e orgulho, é muito provável que ele perca oportunidades reais de vendas e, a longo prazo, o leve a baixar o preço”.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

IBC Imobiliária une forças com Casa Yes numa nova parceria

Numa jogada que promete agitar o mercado imobiliário português, a Casa Yes, uma empresa do setor, revelou uma parceria estratégica com gigantes do ramo imobiliário Zome, Remax e Century 21. Este acordo histórico marca um novo capítulo na indústria, unindo forças para proporcionar uma experiência incomparável aos clientes que procuram residências em todo o país.

A união destes titãs do mercado imobiliário representa um marco significativo, prometendo revolucionar a forma como as transações imobiliárias são conduzidas em Portugal. Com uma vasta rede de recursos e conhecimentos, a parceria visa oferecer uma vantagem competitiva sem precedentes para aqueles que estão à procura de um novo lar.

Além disso, a Casa Yes tem o prazer de anunciar a adesão da reconhecida IBC Imobiliária a este movimento transformador. Com a inclusão da IBC Imobiliária, o alcance e os serviços oferecidos por esta aliança expandem-se ainda mais, garantindo um acesso ainda mais abrangente a oportunidades imobiliárias de qualidade.

“Estamos entusiasmados por nos juntarmos à Casa Yes, ao lado da Zome, Remax e Century 21, nesta jornada emocionante”, afirmou o porta-voz da IBC Imobiliária. “Esta colaboração não só fortalece as nossas capacidades, mas também reafirma o nosso compromisso em proporcionar soluções excecionais aos nossos clientes na busca pelas suas casas de sonho. Juntos, estamos determinados a elevar os padrões do mercado imobiliário em Portugal e a estabelecer um novo padrão de excelência para servir os nossos clientes com qualidade e inovação.”

Combinando a experiência e o alcance destas entidades líderes, os clientes podem esperar uma abordagem abrangente e personalizada para encontrar a propriedade perfeita. Esta aliança pioneira está destinada a elevar os padrões do mercado imobiliário e estabelecer um novo padrão de excelência em todo o setor.

Mais-valias: venda de uma casa

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. O lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.

O lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.

Quais os dados necessários para o cálculo?

• O ano e o valor de aquisição: montante pelo qual comprou a casa;
• Ano e o valor de realização (venda): montante pelo qual irá vender o imóvel;
• Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República;
• Despesas e encargos (os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?

• Certificado energético;
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
• Imposto do Selo (IS);
• Comissão paga à imobiliária;
• Custos de solicitadoria;
• Escrituras;
• Encargos com a valorização do imóvel (obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).

Como se calculam as mais-valias?

O cálculo da mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.

A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

 Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária, na declaração de IRS referente ao ano em que a operação ocorreu, independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.

No entanto, existem situações em que se verifica a isenção do pagamento de mais-valias.

ATENÇÃO:  Em 2024 será possível, a quem obteve um ganho nos últimos anos ao vender a casa e só o conseguiu  reinvestir  fora do prazo legal poder beneficiar da isenção, graças a uma suspensão da contagem de prazos.  Será possível corrigir o IRS em 2024 para garantir a isenção sobre mais-valias da casa podendo aceder ao incentivo fiscal, mas para isso terão de contactar o fisco. O momento para isso será de abril de 2024 em diante, faz saber a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) num ofício, datado de 27-11-2023 e publicado no Portal das Finanças.

Retirado do Jornal Económico – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Eleições legislativas: onde vivem os líderes dos partidos

As eleições legislativas de 2024 estão aí à porta. No dia 10 de março, os portugueses são chamados às urnas para escolher os 230 deputados da Assembleia da República. Os principais partidos já apresentaram os seus programas eleitorais para enfrentar os desafios futuros, e a habitação é um dos temas centrais. Mas, afinal, onde vivem os líderes partidários?

A CNN Portugal consultou os diferentes partidos e revela que quase todos os candidatos são proprietários, à exceção de um. A maioria vive em centros urbanos, e apenas três estão fora de Lisboa.

Mariana Mortágua – Bloco de Esquerda (BE)

A líder do Bloco de Esquerda vive em Lisboa, em casa própria. Mariana Mortágua está recenseada na freguesia de Arroios, onde comprar casa custou, em termos medianos, 521.861 euros no final de 2023. Arrendar casa nesta freguesia lisboeta teve o custo de 1.788 euros por mês.

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Luís Montenegro – Aliança Democrática (AD)

Ao que tudo indica, o candidato da Aliança Democrática (AD) tem morada eleitoral em Espinho, cidade portuguesa do distrito de Aveiro. A moradia de Luís Montenegro fica a 100 metros da praia, com seis andares, cinco quartos e oito casas de banho. 

Comprar casa em Espinho custou 339.428 euros no quarto trimestre de 2023 (em termos medianos), enquanto arrendar casa teve o custo de 1.024 euros mensais.

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Rui Rocha – Iniciativa Liberal (IL)

Rui Rocha é um dos três líderes partidários que vive fora de Lisboa. O presidente da Iniciativa Liberal vive no concelho de Braga, em casa própria, há 24 anos. Neste concelho, comprar uma habitação teve o custo mediano de 291.432 euros no final de 2023. E o preço das casas para arrendar ficou nos 1.004 euros por mês, indicam os mesmos dados.

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Pedro Nuno Santos – Partido Socialista (PS)

O secretário-geral do PS também tem casa própria. Pedro Nuno Santos vive num apartamento T4, em Telheiras (Lisboa) com a família, desde 2019. O bairro de Telheiras situa-se na freguesia do Lumiar, onde o preço das casas para comprar fixou-se nos 624.727 euros e das casas para arrendar nos 1.702 euros por mês, revelam ainda os dados do idealista/data.

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Paulo Raimundo – Partido Comunista Português (PCP)

Paulo Raimundo é outro dos líderes que não vive na capital. O secretário-geral comunista vive há dois anos num T4 em Alhos Vedros, concelho da Moita, distrito de Setúbal. No final do ano passado, comprar casa na Moita custou 176.499 euros, enquanto arrendar uma habitação teve o custo mediano de 925 euros por mês.

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Inês de Sousa Real – PAN

A porta-voz do PAN, Inês de Sousa Real, vive num apartamento T2 no bairro de Telheiras, em Lisboa. Este bairro localiza-se na freguesia do Lumiar, onde o preço das casas para comprar esteve nos 624.727 euros e das casas para arrendar nos 1.702 euros por mês no final de 2023.

Facebook @Inês de Sousa Real

André Ventura – Livre

André Ventura não é proprietário de nenhum imóvel. O líder do Chega vive no Parque das Nações (Lisboa), há 10 anos, num T1 que é “propriedade da mulher”, segundo confirmou o partido à CNN. A freguesia do Parque das Nações apresenta preços medianos de compra de casa acima de 1 milhão e euros. E o arrendamento é superior a 2 mil euros mensais.

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Rui Tavares

O porta-voz do Livre tem casa no bairro da Graça, em Lisboa, onde comprou um T3 em 1998. Este bairro lisboeta pertence à freguesia de São Vicente, onde comprar casa teve o custo de 387.089 euros e o arrendamento de 1.528 euros mensais no final de 2023.

No entanto, atualmente, Rui Tavares vive com a companheira e filhos na casa dela, na freguesia de Arroios. Aqui o preço das casas para comprar foi de 521.861 euros e de arrendar casa de 1.788 euros por mês.

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Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Construir casa: tudo o que precisas de saber

Estás interessado/a em construir casa? Então, descobre tudo o que precisas de fazer para concretizar esse sonho, sem chatices.

O mercado imobiliário está complicado. A oferta de habitação parece limitada e a compra de uma casa é uma missão espinhosa, por diversas razões. Não é fácil comprar boas casas a bons preços. 

Neste contexto difícil, muitos especialistas recomendam uma alternativa, comprar um terreno e optar por construir casa. Desta forma, podes ter uma casa de sonho, porque é feita à tua medida. 

No entanto, não te iludas. Esta trata-se de uma opção que implica muito trabalho. Se queres avançar para esse projeto, tem em mente que há muitas etapas a cumprir. Reunimos algumas sugestões que irão permitir cumprir com sucesso essa missão.

Construir casa: aspetos a não perder de vista

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O processo de construir casa é sempre bastante longo. Da criação da planta, do trabalho de colocação de tijolo a tijolo, ao momento de colocar o telhado, são diversos os desafios a superar. 

No entanto, o empreendimento vale a pena. Quando a obra que se idealizou é materializada, torna-se gratificante ver o esforço realizado recompensado com o erguer da casa sonhada. Eis o que não pode deixar de ter em conta se avançar para a construção da casa.

Escolher um terreno para construção

Não há casa sem terreno. Para construir uma casa de raiz, será sempre necessário ter primeiro o espaço. Esta é uma etapa fundamental: selecionar bem o terreno. É dessa decisão que tudo o resto dependerá. O preço do terreno varia muito consoante a localização e a área que ocupa, como acontece com as casas.

No momento em que estiver a avaliar um terreno, tenha em conta que conhecer a zona envolvente é importante. Aproveita para visitar o local a diferentes horas do dia para identificares o ambiente e a exposição solar. 

Compreender o tipo de construção já presente no espaço envolvente é importante. Ter o cuidado de verificar se já existe alguma construção projetada que possa vir a prejudicar a zona é uma estratégia que poderá evitar lidar com problemas desagradáveis. 

Verificar as condições topográficas do espaço é outro passo que evita surpresas. Hátipos de solo que podem revelar-se desafiantes (como os solos rochosos ou arenosos). Outra das caraterísticas que irá encarecer a obra está nos declives acentuados que os solos podem apresentar. 

Construção de casas: qual a documentação necessária?

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Se estiveres a pensar em fazer a compra do terreno diretamente ao proprietário, deves solicitar-lhe a Certidão do registo predial e a respetiva Caderneta predial atualizadas para poderes verificar a propriedade do terreno e se há encargos associados. 

Deves solicitar também à respetiva Câmara Municipal o Plano Diretor Municipal (PDM). É importante perceberes se é possível construir casa no terreno que desejas comprar. Neste documento, poderás encontrar a informação necessária sobre isso e quais as respetivas condicionantes. 

Despesas na construção de uma casa

A compra de um terreno implica a existência de taxas aplicáveis a nível municipal. Além disso, há obrigações fiscais associadas a essa despesa. 

Deves consultar o Regulamento Municipal de Taxas para verificar as taxas aplicadas ao teu caso em específico e para conheceres eventuais isenções ou reduções. A compra de um terreno implica os impostos habituais, como acontece com os imóveis, nomeadamente:

• Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT): o valor é pago no ato da compra; 
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): o valor é pago anualmente; 
• Adicional ao IMI (AIMI): o valor é cobrado anualmente, quando o valor patrimonial ascende aos 600.000 €. 

Além destes impostos, considerados habituais, há ainda que realizar o pagamento de taxas urbanísticas e de uma taxa de compensação urbanística.

Reabilitar uma habitação

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Geralmente, renovar e reutilizar edifícios existentes revela-se uma opção mais sustentável do que demolir e construir de novo. Esta alternativa implica um consumo menor de energia em demolição e transporte, além de implicar menos materiais.

O âmbito dos projetos de reabilitação pode ser mais abrangente ou menos. Pode variar da renovação da decoração interior até à renovação parcial da estrutura primária com as alterações e renovações consequentes. 

Naturalmente, o custo é mais elevado consoante o tamanho da habitação. Apesar de se poder optar por materiais mais económicos, o tamanho da moradia terá sempre impacto no custo final. Uma habitação maior implica gastos em mais materiais, um custo superior em mão-de-obra e um maior número de horas de trabalho.

Projeto e construção: a materialização do sonho

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Após escolheres o terreno e realizares a compra, podes procurar um arquiteto para assumir o projeto de arquitetura e a parte do design e da estética da casa. Este especialista deve garantir que se encontra tudo em conformidade com os regulamentos legais da respetiva Câmara Municipal. 

É importante ter em conta que nem todos os municípios apresentam os mesmos requisitos. Geralmente, um gabinete de arquitetura já apresenta os serviços de uma equipa composta por arquitetos e engenheiros civis, que permite assegurar que o projeto da casa fica completo para submeter à aprovação da autarquia. 

É também necessário obter aprovação da Câmara nos projetos das especialidades, nomeadamente: esgotos, água, gás, eletricidade e comunicações. A autarquia irá analisar os projetos das obras de edificação e atribuir a licença de construção. Só com esta licença se avança para a fase seguinte.

Pedir orçamentos para construção

Identificar o montante disponível é importante. Deves prevenir-te do risco de a obra ficar parada a meio por falta de fundos. Deves pedir orçamentos a diversos empreiteiros. No entanto, escolher a proposta mais baixa pode ser uma má solução. Há outros critérios a ter em conta. 

A construção de uma casa envolve o trabalho de diversos profissionais. Ter a missão de  procurar por todos eles (um canalizador, empreiteiro, um engenheiro civil, um pintor, um eletricista) é desgastante. 

Se optares por entregar o teu projeto a um construtor ou a uma empresa especializada na área, terás tempo para te dedicares a outras tarefas. É uma questão de solicitares vários orçamentos e ver se te compensa.

Escolher um empreiteiro

Escolher a empresa responsável pela construção da casa é fundamental. Essa empresa deve ter uma boa reputação e apresentar todas as licenças necessárias para desempenhar a atividade. 

Deves procurar assegurar que todas as questões legais estão salvaguardadas, nomeadamente as relativas à segurança. No momento de contratares uma empresa habilitada para o tipo de obra a edificar, usa a base de dados do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC). Este procedimento é gratuito e permite-te encontrar as empresas que estão legalmente autorizadas a exercer atividade e que detêm alvará.

Documentação necessária

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Ter tudo devidamente documentado é decisivo, nomeadamente mediante um contrato de obra. No documento devem estar especificadas as responsabilidades de cada uma das partes, nomeadamente prazos, pagamentos e até eventuais penalizações em caso de atrasos.

É uma responsabilidade do dono da obra elaborar (ou mandar elaborar) o plano para garantir a segurança e a saúde das pessoas que ali trabalham, algo que deve ser feito ainda durante a fase do projeto. Caso na execução da obra intervenham duas ou mais empresas, um coordenador de segurança deve também ser nomeado.

Não caias no engodo de aceitar “acordos de boca”. Neste passo, podes contratar alguém para te ajudar. Eis os documentos que deves ter em consideração:

• Contrato de obra: com todas as variáveis acordadas com o empreiteiro;
• Mapa de quantidades: para assegurar a transparência desejada e o controlo dos gastos de obra;
• Plano de pagamento: todos os serviços e pagamentos devem constar na calendarização.
• Orçamentos: devidamente discriminados e detalhados.

Para conseguires realizar uma comparação correta, tens de assegurar que todas as empresas orçamentam da mesma forma, programam realizar os mesmos trabalhos e recorrem ao mesmo nível de materiais. Desta forma, deves fazer uma listagem de trabalhos e medições a que todas as empresas de construção deverão responder.

Financiamento para a construção de casa

Para construir a tua casa, pode ser necessário recorreres a um financiamento bancário. Em vez de um crédito habitação, há a possibilidade de recorreres a um crédito para construção, com características distintas do crédito tradicional para aquisição. 

Após aprovação, o crédito concedido é disponibilizado por tranches, à medida que a obra vai avançando. Posteriormente, caberá a um perito contratado pelo banco a responsabilidade de fazer vistorias à obra, um procedimento comum que permite que as parcelas do financiamento sejam concedidas ao longo do processo. 

Nenhuma entidade dá financiamento a 100%. Nos empréstimos para construção acontece como no crédito habitação. Os bancos apenas vão emprestar entre 80% a 90% da avaliação do terreno e do projeto. Por isso, para poder começares, há sempre a necessidade de entrares com algum capital inicial.

Prós e contras de construir casa

Construir casa tem vantagens e desvantagens. Eis alguns dos prós e contras mais relevantes.

Vantagens

Em todas as fases do processo de construção, terás uma intervenção mais ativa. No entanto, essa realidade também implica que tenhas a responsabilidade de controlar tudo para garantires que tudo é realizado como foi programado. Assim, algumas das vantagens de construir uma casa são poder escolher:

• O seu número de divisões;
• A sua respetiva localização;
• Os seus acabamentos;
• A sua eficiência energética. 

Desvantagens

Não há só pontos a favor. Também há contras a assinalar e desvantagens a ter em conta, nomeadamente que:

• Esta é uma opção mais trabalhosa do que comprar um imóvel já pronto ou uma casa em planta; 
• Nesta opção, terás a responsabilidade de garantir que a lei é cumprida;
• Tens de ter a preocupação de controlar custos e prazos; 
• O tempo de espera até à conclusão da construção pode ser angustiante;
• Podes ter de lidar com as frustrações e o stress inerente a eventuais atrasos, despesas inesperadas, entre outras situações.

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Esta decisão pode revelar-se frequentemente frustrante e desencorajadora pela demora e pelos contratempos. Há muitos obstáculos que terás de superar e muitos imprevistos com que terás de lidar. 

A construção de uma casa não se faz de um dia para o outro, como se viu neste artigo. Há muitas variáveis a ter em consideração ao longo do processo. Desde o momento em que pensas no terreno e no projeto inicial até teres tudo concretizado e conseguires habitar da casa, podem passar anos. 

Antes de avançares com o projeto da construção da tua casa de sonho, primeiro, avalia bem quanto custa construir casa, planeia bem todas as despesas, compara os diversos custos e faz as contas para verificares se realmente te compensa construir casa ou se é preferível adquirir uma casa, seja nova ou usada.

Estado pode tomar posse de terrenos sem dono a partir de 2026

O Estado pode gerir os terrenos que não tenham um proprietário identificado. No entanto, apenas nas áreas prioritárias de intervenção assinaladas este ano.

A possibilidade de o Estado gerir terrenos sem dono foi apresentada na sequência dos incêndios de 2017 contemplada na “reforma da floresta” e, apesar de ainda não ter entrado em operação, será possível, através de uma alteração ao regime jurídico do Balcão Único do Prédio (BUPi), já este ano, que uma terra sem proprietário conhecido, em áreas territoriais prioritárias de intervenção, seja declarada. Este foi um despacho publicado em Diário da República em outubro do ano passado.
Aplicável a “casos excecionais”, as áreas integradas de gestão de paisagem são aquelas onde tal posse poderá ocorrer, existindo 70 manchas deste tipo em Portugal continental. Estas são atualmente geridas por entidades diversas que abrangem comissões de compartes, associações de produtores ou a empresa estatal Florestgal, concentradas maioritariamente no interior da região centro, apesar de existirem 16 destas áreas no norte do país e 4 no Algarve.
Nos casos onde não seja aplicável esta exceção, o Estado só poderá tomar posse das terras sem proprietário a partir de 2026, considerando que se encontra ainda a decorrer o processo que permite a identificação dos proprietários com terrenos de floresta, matos e terras agrícolas no BUPi, tendo o prazo para este efeito tido sido estendido até ao dia 31 de dezembro de 2025.
De acordo com o Ministério da Justiça, foram identificadas, até ao final de 2023, 2 milhões de propriedades, o que representa a adesão de 300 mil proprietários ao Balcão Único do Prédio.

Comprar casa sem apresentar licença: tudo o que muda no simplex

Especialistas explicam ao idealista/news quais os riscos de comprar casa sem licença neste guia. E também como te podes proteger.

Comprar casa sem exibir licença é uma das novidades do simplex do licenciamento que está a gerar uma nova vaga de preocupações, por ser uma potencial fonte de problemas, caso seja mal aplicada. Se antes era obrigatório apresentar uma licença de utilização no ato da venda, agora deixou de o ser.Ao criar este mecanismo, a ideia do Governo socialista – agora em gestão – era aumentar a oferta de casas no mercado português, agilizando transações, reduzindo custos, e tornando assim o mercado imobiliário mais dinâmico. Mas também há riscos a serem considerados, desde logo a compra de casa sem licença, com construções ilegais, bem como a dificuldade em contratar um crédito habitação.

Para ajudar as famílias e os investidores a estarem mais protegidos na hora de comprar casa em Portugal no âmbito da nova legislação, o idealista/news foi ouvir o Banco de Portugal (BdP) e vários especialistas sobre o que muda na compra e venda de casas. E preparou este guia que não podes perder: aqui encontras todos os prós e contras da medida do novo simplex do urbanismo explicados ponto por ponto, com fundamento jurídico.

Como é que o simplex intervém na compra e venda de casas?

A simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, que consta no Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, veio “simplificar” as formalidades relacionadas com a compra e venda de casas.Em concreto, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel deixa de ser obrigatório exibir ou provar a existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização junto do notário. Esta medida, que entrou em vigor no dia 1 de janeiro de 2024, surge na sequência “da eliminação da autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio”, apontam os especialistas da Abreu Advogados e da Sérvulo & Associados em declarações ao idealista/news.

Importa, desde logo, esclarecer que “a medida não vem permitir vender a casa sem licença, mas sim sem obrigatoriedade de exibir na escritura a autorização de utilização”, frisam Neuza Pereira de Campos, sócia responsável pelo Departamento de Imobiliário da SRS Legal e Alexandre Roque, sócio da SRS Legal, especializado em Urbanismo e Ordenamento do Território. Também Catarina Avelar, advogada sénior na Belzuz Abogados, reforça que a ideia do diploma não deverá passar por permitir a vender a casas sem licença, mas sim “permitir a sua comercialização sem a necessidade de prova ou exibição da licença”, o que “são duas realidades distintas: uma é a inexistência de licença outra será a inexigibilidade da sua apresentação”.

O que é que isto quer dizer, realmente? Na prática há uma transferência do ónus: se até ao final de 2023 era uma obrigação para o vendedor, agora converteu-se numa preocupação a cargo do comprador, que é quem tem de pedir a licença de utilização do imóvel que pretende comprar, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda – até porque pode influenciar a sua decisão final (de adquirir ou não o imóvel), bem como de conseguir um empréstimo habitação.

Foto de Kindel Media no Pexels

Como é que os especialistas veem esta medida?

Permitir a compra e venda de casas sem a necessidade de exigir licença de utilização apresenta várias vantagens para o mercado imobiliário em Portugal, agilizando processos, reduzindo custos e colocando mais casas no mercado, segundo dizem vários advogados ao idealista/news. Mas também acaba por empurrar as responsabilidades para os compradores, que ficam menos protegidos pela legislação.

Vantagens para o mercado da habitação

Estes são os vários pontos positivos de comprar e vender casa sem ser obrigatório exibir licença de utilização, de acordo com os profissionais:

• Colocar mais casas no mercado que até agora não podiam ser (legalmente) vendidas por falta de licenciamento: assim estas casas “podem vir a ser adquiridas por todos aqueles que, embora conhecendo essa realidade, não vejam nisso inconveniente para a referida aquisição”, destaca André Gomes Dias, advogado na Lamares, Capela & Associados. Desta forma, a lei permite a venda de imóveis com contingências (como a existência de obras não licenciáveis), que “são muitas vezes difíceis de resolver, por implicar um investimento relevante”, acrescentam desde a SRS Legal;
• Simplificação na comercialização de imóveis: “Os promotores estavam muitas vezes vários meses à espera da emissão da autorização de utilização, impossibilitando-os de celebrar as escrituras de compra e venda dos imóveis, com consequências financeiras gravosas em sede de incumprimento dos prazos previstos nos contratos-promessa de compra e venda”, destaca a equipa de imobiliário, turismo e urbanismo da Sérvulo & Associados;
• Menores custos administrativos: “Os procedimentos de obtenção da certidão de licença de utilização, atualmente são muito associados a alguma burocracia e delonga na sua obtenção, assim como envolvem taxas e despesas adicionais, que são eliminadas com essa medida”, acrescenta Clélia Brás, sócia e coordenadora de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados;
• Mais casas vendidas em Portugal: com esta medida podem existir “mais transações imobiliárias, sobretudo entre os mais conhecedores do mercado, como os investidores e fundos, pois esta simplificação irá permitir ultrapassar algumas questões pendentes no momento da adquisição/investimento que poderão vir a ser posteriormente resolvidas”, referem ainda Ana Rodrigues de Almeida, sócia contratada e Tiago Salgueiro Mendes, associado Sénior da Abreu Advogados.

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Riscos e desvantagens para o mercado da habitação

Há também vários riscos e desvantagens que esta nova medida do simplex do licenciamento traz para a venda de casas em Portugal, bem como para todos os envolvidos nos negócios, como:

• Famílias e investidores ficam menos protegidos: “Ao simplificar e desburocratizar, está-se a transferir a responsabilidade para terceiros”, nomeadamente para os compradores, que também ficam mais desprotegidos, avisa Nuno Pereira da Cruz, managing partner, e sócio do departamento de urbanismo, construção e imobiliário da CRS Advogados;
• Facilita a venda de casas com problemas de licenciamentos, com obras ilegais e não licenciadas, apontam os especialistas da SRS Legal. Isto pode ter impacto, sobretudo, se os compradores não forem devidamente informados para este facto;
• Mais obras sem respeito pelos projetos aprovados, “caso não sejam reforçados os procedimentos e meios de controlo a posteriori por parte dos municípios”, dizem desde a Sérvulo & Associados.
• Maior risco de aumento de litigância pela venda de casas sem licença ou com construções ilegais: dado “o risco acrescido de os compradores estarem a adquirir um imóvel que não cumpre com todos os requisitos legalmente necessários para poder construir/utilizar”, Ana Rodrigues de Almeida e Tiago Salgueiro Mendes, da Abreu Advogados. Também Nuno Pereira da Cruz, da CRS Advogados, prevê que haja um “aumento da litigância e de problemas graves para quem não se proteja juridicamente, até as pessoas ganharem consciência das novas cautelas que devem ter”. 

Mas nem todos os especialistas admitem que possa haver, de facto, um aumento de processos judiciais nesta matéria, porque “a falta de exibição de uma licença não equivale à sua inexistência”, argumenta Catarina Avelar, da Belzuz Abogados. Também André Gomes Dias não antecipa maior litigância, porque “o consumidor é, por norma, prudente e vai querer continuar a inteirar-se do estado urbanístico do imóvel a adquirir e esclarecer essa questão junto da parte vendedora”.  Além disso, “todos os players envolvidos na compra da casa têm agora o ‘dever legal’ de advertir o adquirente para a hipótese de o imóvel não ter título urbanístico necessário à utilização ou construção”.

“O legislador não pretendeu simplificar os processos, por um lado, e, por outro, congestionar os tribunais com processos de anulação de vendas por erro do comprador”, acredita advogado da Lamares, Capela & Associados, admitindo que só “o tempo dirá até que ponto o legislador não terá ido longe de mais neste aspeto, uma vez que a exibição de licenças de utilização não era o ponto que mais demorava no processo nos casos de imóveis com licença anteriormente emitida e existente”.

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Quais são os potenciais riscos para famílias e investidores na hora de comprar casa?

Com estas novas medidas, a compra e venda de casas em Portugal apresenta mais riscos legais, financeiras e até mesmo construtivos que podem afetar tanto as famílias, como os investidores, pelo que é importante que todas as partes estejam conscientes dos mesmos, alertam os especialistas contactados pelo idealista/news. Entre os riscos mais comuns estão a falta de licenciamento, problemas de propriedade e problemas estruturais das habitações:

• Comprar casas com construções ilegais (que podem ser demolidas): “As propriedades sujeitas a obras sem a devida licença podem enfrentar problemas legais no futuro. Isso pode incluir multas, ações judiciais e, em última instância, até mesmo a possibilidade de a propriedade ser considerada não legalizável no seu todo e, como tal, ter de ser demolida”, alerta Clélia Brás, da PRA. Também desde a Sérvulo admitem que se forem “instaurados processos urbanísticos com fundamento em ilegalidade” pode haver lugar à “determinação de reposição de legalidade (incluindo demolição) e cessação de utilização, deixando os compradores totalmente desprotegidos”;
• Segurança das casas em risco: maior contorno de regras e exigências de qualidade de construção e regras antissísmicas, colocando em risco, em último caso, a própria segurança das famílias;
• Aumento dos custos da compra de casa: verificar as conformidades da habitação (licença e ficha técnica) “pode ficar dependente de auditorias técnicas, com custos elevados, que acrescerão ao elevado custo dos imóveis. A maior parte dos compradores não terá capacidade financeira para assegurar estes custos”, dizem desde a Sérvulo;
• Comprar casas sem licença pode resultar em problemas na contratação de crédito habitação: “As instituições financeiras certamente serão cautelosas, e dificilmente dispensarão a apresentação da licença, para efeitos de obtenção de aprovação de crédito bancário visando a compra de propriedades, o que pode limitar as opções dos compradores. Isso significa que a falta de licença pode dificultar a obtenção de crédito para a compra da casa”, avisa a coordenadora de Imobiliário da PRA.
• Maior dificuldade em anular vendas: os compradores e investidores “podem ter maior dificuldade em defender a sua posição e interesse caso tomem depois conhecimento da existência de ilegalidades ou contingências, nomeadamente, em considerar-se a transação imobiliária nula e assim reverter o negócio quando existam problemas de licenciamento nos imóveis transacionados, no que concerne a existência de operações urbanísticas não licenciadas (ilegais) que podem ser conhecidas e não comunicadas ao comprador”, apontam Neuza Pereira de Campos e Alexandre Roque, da SRS Legal.
• Desvalorização das casas no mercado: “A perceção de risco em torno de propriedades sem licença pode levar a uma desvalorização no mercado imobiliário. Os compradores podem estar dispostos a pagar menos por uma propriedade que não tenha licença, mesmo que seja funcional e segura”, refere a sócia da PRA.

Assim, o risco da não exigência da licença de utilização na compra e venda de casas para os compradores e investidores reside “na potencial falta de garantia sobre a segurança, legalidade ou habitabilidade da propriedade. Isso pode resultar em desafios significativos na regularização dos imóveis pós-aquisição, possíveis litígios e dificuldades em obter financiamento bancário”, resume a especialista da PRA, afirmando ser “crucial” proceder à “diligência legal detalhada e a consulta com profissionais especializados”.

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Como ficam os pedidos de crédito habitação? É ou não exigida a licença?

O novo simplex dos licenciamentos também tem efeitos no crédito habitação, desde logo porque os bancos também já não são obrigados a exigir a licença de utilização antes de contratar o empréstimo da casa. “No que concerne às instituições de crédito, deixa de ser proibida a celebração decontrato de compra e venda com mútuo acordo sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, detalha fonte oficial do Banco de Portugal (BdP).

Isto significa que, a partir de janeiro de 2024, a banca pode decidir se concede créditos habitação sem exigir licença da casa. Mas será que vai deixar efetivamente de pedir esta documentação para conceder um empréstimo para a compra de casa? A mesma fonte do BdP admite a possibilidade de os bancos continuarem a pedir licenças de utilização das casas, para assegurar a garantia dos créditos e minimizar riscos de malparado. “Caso considerem relevante no âmbito desse exercício de diligência prévia, as instituições de crédito podem continuar a solicitar a apresentação da ficha técnica de habitação ou da autorização de utilização do imóvel, podendo condicionar a celebração do contrato à disponibilização desses documentos”, explicam desde o regulador.

Os esclarecimentos do Banco de Portugal vão, assim, ao encontro do que já esperava o mercado: que os bancos continuem a pedir a licença de utilização (e outros documentos) na hora de conceder créditos habitação, para avaliar riscos, acautelar garantias de crédito, salvaguardar o valor dos imóveis e, portanto, obter maior segurança jurídica. E a não apresentação da licença de utilização ou ficha técnica de habitação pode, assim, condicionar, dificultar ou até mesmo impedir a contratualização do financiamento bancário.

Mas, como deixa de ser obrigatório a apresentação de licença, também pode haver mudanças ao nível da documentação exigida pela banca para obter garantias do crédito da casa. “Não sabemos como irão agora reagir a estas novas regras e que exigências concretas passarão a impor, mas antecipamos que venham a exigir relatórios jurídicos e/ou técnicos que confirmem a legalidade das edificações, o que fará subir os custos das transações para as famílias e investidores”, prevê a equipa de imobiliário, turismo e urbanismo da Sérvulo & Associados.

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Como é que as famílias se podem proteger na hora de comprar casa?

Desde logo, a dispensa da exibição da licença de utilização no ato de compra e venda de uma casa, não significa que os compradores não exijam esses documentos antes da assinatura de qualquer contrato (contrato de promessa ou reserva), alertam os especialistas em uníssono. Portanto, os compradores devem logo acautelar que o imóvel possui licença ou ficha técnica da habitação junto do vendedor, antes de se comprometem com a compra da casa, até porque essa licença pode vir a ser-lhe exigida na contratualização do crédito habitação ou até numa futura venda do imóvel.

Assim, “as famílias e investidores terão de investir mais na realização de auditoria legal prévia aos imóveis, que muitas vezes não é realizada”, indicam os especialistas da SRS Legal. Para ter a certeza de que o imóvel está devidamente licenciado, as famílias e investidores podem consultar também vários especialistas de mercado, que têm agora o dever de informar os compradores sobre esta matéria.

“Ainda que a referida garantia legal tenha sido eliminada, o simplex urbanístico veio determinar no artigo 19.º, que na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção”, recordam os especialistas da Abreu Advogados, que consideram esta uma forma de “continuar a alertar o comprador/investidor de que pode estar a adquirir o imóvel sem as os necessários títulos urbanísticos para a sua construção ou utilização”.

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Proteger a compra da casa passo a passo

Portanto, as famílias e investidores devem adotar uma postura cautelosa, antecipando problemas e procurando os especialistas na compra e venda de casas para tirar todas as dúvidas. Para se protegerem, os potenciais compradores devem:

1. Obter toda a documentação relevante sobre o imóvel (licenciamentos, ficha técnica de habitação e licença de utilização), mesmo que não esteja estritamente previsto na negociação, “para garantir uma análise completa das condições de segurança e habitabilidade da casa”, segundo Clélia Brás, coordenadora de Imobiliário da PRA;
2. Pesquisa completa sobre a habitação (verificação de dívidas, litígios pendentes e problemas de propriedade);
3. Consultar um advogado, solicitador ou notário para verificar a legalidade da casa; 
4. Consultar técnicos qualificados se houver questões sobre a legalidade da casa (como arquitetos e engenheiros): “Estes profissionais podem realizar uma vistoria à casa para verificar a existência de obras ilegais ou não licenciadas”, refere ainda
5. Verificar licença de utilização/construção da casa: se a casa já estiver construída, há que pedir a autorização de utilização da habitação (que pressupõe a licença de construção). Neste caso, os compradores podem “solicitar ao promotor ou à câmara municipal competente a emissão de certidão ou cópia simplificada da autorização de utilização pré-existente ou até do alvará de edificação ou loteamento”, destaca a equipa da Sérvulo. No caso da compra de uma casa em construção, há que garantir a prova da licença de construção antes da assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), para assegurar que o imóvel está a ser construído dentro da legalidade. Além disso, a equipa de imobiliário, turismo e urbanismo da Sérvulo & Associados aconselha ainda a consulta dos processos de controlo urbanístico existentes nas autarquias e que a transação seja precedida de uma auditoria jurídica e técnica.

Portanto, “é crucial que os consumidores demonstrem uma maior preocupação e atenção, realizando uma ‘due diligence’ legal ao imóvel, isto é, analisar todos os documentos e informações relacionadas com o imóvel, de forma a examinar os riscos legais. Além disso, é fundamental ter contratos promessa mais detalhados e sujeitos a condições. Somente desta forma será possível realizar uma compra informada e evitar danos futuros que possam levar a disputas judiciais”, resume Nuno Pereira da Cruz, da CRS Advogados.

Este mecanismo de proteção dos compradores pode mesmo implicar reunir disposições contratuais (urbanísticas e legais) de confirmação pela parte vendedora “de forma a poder responsabilizá-la caso tal não se verifique, designadamente obrigando-a a reparar eventuais situações existentes ou ressarcir os danos que a mesma possa causar”, destacam os advogados da SRS Legal.

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Compra de casa sem licença: o que se pode fazer depois?

Agora, os notários, advogados e solicitadores têm o dever legal de avisar que a habitação à venda pode não ter o título urbanístico necessário à utilização ou construção, tal como define o decreto-lei. Mas os compradores podem querer assumir esse risco em consciência – muito embora também possam surgir casos de famílias que avançaram com a compra de casas sem licença por desconhecimento.

Apesar de considerar que os casos em que ocorram compra de imóveis sem licença por desconhecimento deverão estar “longe de ser a maioria”, André Gomes Dias, da Lamares, Capela & Associados, explica que, se acontecer, “o comprador fica com ónus de tratar do licenciamento, apesar de o mesmo ficar mais simplificado e tendencialmente mais célere do que até aqui”, embora possa vir a ser mais dispendioso. Em alternativa, pode também “revender o imóvel no mesmo estado em que o adquiriu, caso o potencial comprador, mesmo conhecendo a inexistência de licenciamento, mantenha interesse no negócio. O próprio mercado dirá, também, por que valores médios estes imóveis se irão começar a vender”, aponta.

Se uma família ou investidor comprar casa e só depois verificar que a habitação não tem licença de utilização ou que possui obras ilegais, há que “tomar medidas imediatas para resolver a situação”, aconselha a coordenadora de Imobiliário da PRA:

1. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário: “O advogado deverá analisar o caso, investigando a existência de licenças pendentes, histórico de infrações ou outras questões legais relacionadas à propriedade. Com base nessa análise, o advogado orientará o comprador (…) pelo que pode ser necessário regularizar a propriedade junto às autoridades competentes. Isso pode envolver a instrução de um processo de legalização, e poderá obrigar a realizar obras de adaptação, ou de demolição, sempre em estrito cumprimento dos requisitos legais”;
2. Negociar com o vendedor (se possível) para resolver a situação de forma amigável: “Em caso de falha na negociação extrajudicial, somente com recurso ao meio judicial o comprador poderá de alguma forma ver seu direito acautelado, mediante compensação, indemnização, ou outras medidas legais apropriadas”, refere a advogada. Em casos mais grave, podem ter interpostas ações judiciais para proteger os direitos do comprador (como processos contra o vendedor, construtor ou outras partes envolvidas), destaca ainda.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias