Comprar casa própria ou habitação secundária? Guia completo

Tudo o que há para saber sobre a habitação permanente e a habitação secundária, assim como as diferenças de crédito em cada uma.

Para garantir o bem estar, conforto e tranquilidade no seio familiar, há quem procure uma casa para comprar. Adquirir habitação própria e permanente é um passo importante na vida dos portugueses, já que muitos precisam de recorrer a um empréstimo habitação, representando, assim, um investimento de longo prazo.

Há também quem procure uma segunda casa para comprar, seja para passar férias ou numa perspetiva de investimento, mediante a posterior colocação no mercado de arrendamento ou de Alojamento Local. Mas o clima atual, marcado pela alta inflação e pela subida de juros no crédito habitação, traz novos desafios para as famílias.

E às despesas com a compra da casa, somam-se ainda os impostos a pagar. Neste artigo, explicamos tudo o que precisas de saber para comprar a tua primeira casa ou uma casa de férias.

Antes de comprar casa, importa esclarecer as diferenças entre os conceitos imobiliários de Habitação Própria Permanente (HPP) e Habitação Própria Secundária (HPS), que na verdade são muito simples:

  • Habitação Própria Permanente: refere-se aos imóveis utilizados como morada principal e habitual, do proprietário e do seu agregado familiar. Esta habitação corresponde à morada fiscal das famílias no Portal das Finanças;
  • Habitação Própria Secundária ou simplesmente morada secundária: diz respeito aos imóveis que não correspondem à morada oficial e permanente do proprietário e da família e que, em muitas situações, é utilizada para férias. Por exemplo, se tens um imóvel no Algarve ou na Madeira para passar férias com a tua família ou para arrendar, trata-se de uma habitação secundária
habitação decorada

Unsplash

Comprar habitação própria e permanente: tudo o que precisas de saber

Antes de mergulhar na aventura de comprar uma casa própria e permanente há que ter vários aspetos em conta. Desde logo, a família deverá definir a localização e um valor máximo para a compra da casa mediante as poupanças que tem disponíveis. E, depois, há que pesquisar e visitar muitos imóveis até encontrar a casa ideal para comprar. Segue-se, para muitos agregados, a procura pelo crédito habitação mais vantajoso e adequado. E aqui há vários aspetos a pôr na balança.

Crédito habitação para comprar casa própria

Para aquisição de habitação própria e permanente, as regras do Banco de Portugal dizem que o financiamento bancário poderá ir até aos 90%, sendo obrigatório dispor de 10% do valor total da casa para dar de entrada.

Até aqui tudo bem. Acontece que o mercado hipotecário está a ficar mais caro desde o início do ano, quando as taxas Euribor começaram a subir antecipando movimentos de política monetária do Banco Central Europeu (BCE). Desde julho até dezembro, o regulador europeu decidiu subir as taxas de juro diretoras em 250 pontos base, dando gás à subida das taxas de referência.

Neste contexto, as taxas variáveis estão a subir à boleia da Euribor. E as taxas fixas também estão a aumentar, já que os bancos estão a adaptar a oferta de taxas fixas ao preço do dinheiro. Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) apontam as seguintes subidas nas taxas de juro:

  • Empréstimos a taxa variável: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 0,6% para 2,6% entre dezembro de 2021 e outubro de 2022;
  • Empréstimos a taxa fixa: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 2,1% em dezembro do ano passado para 4,1% em outubro de 2022.

Há ainda outros efeitos escondidos no crédito habitação para comprar casa que advêm da política monetária mais restritiva. Como as taxas de juro entram para o cálculo da taxa de esforço das famílias, acaba por reduzir o valor que os bancos estão autorizados a emprestar. Isto quer dizer que, no caso da aquisição da primeira casa, o valor financiado poderá ser inferior a 90% do preço da casa.

Além disso, os bancos da Zona Euro relataram um “forte aperto dos critérios de crédito para empréstimos a famílias para aquisição de habitação” no terceiro trimestre de 2022, referiu o BCE, dando nota que esta é uma tendência que irá continuar nos próximos meses. O objetivo das entidades bancárias passa por evitar aumento de situações de incumprimento.https://datawrapper.dwcdn.net/86OTP/4/

Vantagens fiscais e impostos da casa a pagar

Há vários impostos associados à compra de casa, pelo que antes de avançar com o negócio, a família deverá ter poupanças também para pagar estas taxas ao Estado. No que diz respeito à aquisição de habitação própria e permanente, há algumas vantagens fiscais para quem compra casa até determinado valor, como:

  • Vantagens fiscais no IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas): existe isenção de pagamento do IMT quando for adquirida uma habitação própria e permanente por menos de 93.331 euros em Portugal Continental, e por menos de 116.664 euros na Região Autónoma dos Açores e na Região Autónoma da Madeira;
  • Vantagens fiscais no IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): existem algumas isenções previstas com a aquisição de habitação permanente durante um determinado período. Por exemplo, quando o valor patrimonial tributário não for superior aos 125 mil euros, estes imóveis estão isentos de IMI durante três anos. Neste caso, a isenção é automática. Outros casos podem ser conhecidos ao pormenor no Portal das Finanças.
  • Mais valias financeiras: se decidires vender a tua casa por um preço superior ao valor da compra, poderás comprar outra (sempre para habitação própria e permanente) de preço igual ou superior, sem ter de pagar impostos ao Estado em relação aos lucros obtidos. 
Crédito habitação para comprar casa

Unsplash

Comprar uma segunda habitação: o que ter em conta?

Muitas famílias optam por comprar uma segunda casa em Portugal, seja para passar férias ou até para fazer negócio com o arrendamento ou Alojamento Local. Depois de decidir o local perfeito para adquirir uma segunda casa, importa conhecer as opções de financiamento bancário disponíveis, bem como os impostos a pagar.

Como funciona o crédito para comprar uma segunda casa? 

Ter uma segunda casa para férias é um sonho de muitos portugueses, para desfrutar de longas estadias com familiares ou amigos. Mas se a família precisar de recorrer a financiamento bancário para comprar a habitação secundária, há diferenças a ter em conta.

Quem já tem um crédito habitação para comprar habitação própria e permanente e pretende pedir um empréstimo para comprar uma segunda habitação, poderá deparar-se com condições menos favoráveis. Isto porque a taxa de esforço será maior, pelo que a entidade bancária entende que o risco de incumprimento também será superior.

A principal diferença entre o crédito habitação para comprar a primeira casa e a segunda prende-se com o Loan-to-Value (LTV), isto é, o montante que os bancos emprestam face ao valor da casa. No caso de um crédito habitação para comprar segunda habitação, o financiamento máximo atribuido ronda os 80%, enquanto para a compra de habitação própria e permanente o financiamento chega aos 90%. Ou seja, no crédito habitação para comprar uma segunda casa, o montante financiado pelos bancos é menor.

Todo o panorama associado à subida de taxas de juro e às regras mais apertadas para a concessão de novos créditos habitação aplica-se de forma igual aos empréstimos para aquisição de uma segunda casa.

Crédito para comprar segunda habitação

Pexels

Há benefícios fiscais na compra de uma segunda casa?

No que diz respeito aos impostos, não há benefícios fiscais para a habitação secundária. Desde logo, não há isenção no IMI. E também terás de pagar o Imposto de Selo (IS) e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT). Quando a soma do património imobiliário for superior a 600 mil euros, poderás ser obrigado a pagar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), tal como na compra de habitação própria e permanente.

É igualmente obrigatório pagar as mais valias de uma habitação secundária. Ou seja, assim que seja vendida a habitação secundária terás de guardar uma parte das mais-valias para a liquidação do IRS. Aí é apurado o valor do imposto consoante as mais-valias obtidas.

crédito à habitação

Unplash

Comprar segunda casa em Portugal atrai cada vez mais estrangeiros

qualidade de vida, gastronomia, praias e clima ameno que Portugal oferece tem atraído cada vez mais cidadãos internacionais a visitar o nosso país – mas não só. “A compra de segunda residência em Portugal é, hoje, uma grande tendência para clientes estrangeiros”, disse Patrícia Barão, Head of Residential na JLL.

Há estrangeiros que procuram a combinação de atividades de lazer que Portugal dispõe. Mas há também muitos estrangeiros que procuram viver num ambiente de paz, refugiando-se da instabilidade política, social e económica que se tem instalado em vários países pelo mundo, como é o caso dos EUA, Brasil, Reino Unido e os países que fazem fronteira com a Rússia e a Ucrânia, que vivem hoje um conflito armado.

“A crescente instabilidade e insegurança que se regista em países como os EUA ou o Brasil, normalmente decorrente de atos eleitorais ou desrespeito pela liberdade, faz dos norte-americanos e dos brasileiros das nacionalidades mais ativas na compra de casa no mercado português”,  disse David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers Portugal, que acredita mesmo que “para estas pessoas, chegar a Portugal significa começar uma nova vida num clima de paz, segurança e liberdade”.

O próprio Banco de Portugal destacou, no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, a “relevância dos não residentes no dinamismo do mercado imobiliário residencial” na última década. E concluiu que “após alguma redução na sequência da pandemia, as transações de habitação envolvendo compradores com domicílio fiscal fora de Portugal voltaram a aumentar significativamente, com o contributo maioritário dos compradores com domicílio fiscal fora da União Europeia (UE)”.

Em concreto, os compradores não residentes em Portugal representaram 11,7% do valor das transações de habitação no país no acumulado dos quatro trimestres terminados em junho. Além disso, os estrangeiros estão a comprar casas em Portugal bem mais caras do que os residentes. O valor médio de transação por compradores não residentes é 95% mais elevado do que o dos compradores residentes, aponta o relatório. 

Estrangeiros compram casa em Portugal

Pexels

Comprar casa para arrendar: o que ter em conta 

Há ainda quem compre uma casa para colocar, depois, no mercado de arrendamento. Adquirir uma habitação para arrendar tem um objetivo bem concreto: gerar rendimentos no longo prazo. 

Alguns bancos dispõem de crédito habitação para arrendamento, mas convém ter em conta que a percentagem do financiamento, a considerar o valor do imóvel, será inferior à do crédito habitação para as habitações permanentes. A taxa de juro costuma ser mais alta, já que esta não será a casa principal da família.

Tal como na compra de habitação própria e permanente e na aquisição de habitação secundária, há vários impostos a pagar neste caso: 

  • IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas);
  • IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
  • Imposto de Selo (IS) sobre a compra e venda;
  • Registos de aquisição e o custo da escritura pública de compra e venda.

De forma tirar o melhor rendimento possível, é importante considerar o local onde se encontra o imóvel, os serviços circundantes e a tipologia da casa. Note-se que antes de colocares a habitação para arrendar podem ser exigidas obras de reconstrução

O importante é que, contas feitas, consigas ter rentabilidade no negócio. Um estudo mostra que a rentabilidade bruta da compra de uma casa em Portugal para arrendar foi de 5,9% no terceiro trimestre de 2022, um valor 0,2 pontos percentuais (p.p) superior à calculada para o mesmo período de 2021 (5,7%). Santarém (7,6%), Viana do Castelo (7,2%) e Leiria (6%) destacaram-se por serem as capitais de distrito onde comprar casa para arrendar é mais rentável. E Lisboa (3,8%), Aveiro (4,3%) e Faro (4,5%) são as cidades onde este negócio é menos apetecível.