Seis dicas “simples e práticas” para quem quer investir em imobiliário

Está a pensar comprar um imóvel para investir? Saiba o que deve ter em conta.

Quer investir no mercado imobiliário, mas não sabe por onde começar? Este artigo é para si.

1. Defina um horizonte temporal – “Todos os investidores têm objetivos diferentes: pode ser a reforma, pagar a educação dos filhos, ou cobrir a entrada de uma casa. A cada objetivo está associado um horizonte temporal. Normalmente, por investimento a longo prazo entende-se três anos ou mais, mas não há uma definição exata. Saber quando vai precisar dos fundos faz com que tenha uma noção mais precisa dos investimentos adequados e do nível de risco que deve assumir”;
2. Escolha a localização com cuidado – “Os preços nos principais centros urbanos de Portugal estão a levar famílias e investidores a procurar alternativas. Em Lisboa são necessários 45 anos de salário médio para comprar uma casa de 100 m2. Em Coimbra, por outro lado, esse número é de cerca de metade”;
3. Acompanhe o tipo de imóveis mais procurados – “A internet e uma infinidade de opções de entrega significam que as pessoas estão menos ligadas a locais para trabalhar, fazer compras ou ter acesso a entretenimento. Essas mudanças afetam a procura por uma variedade de propriedades comerciais, incluindo restaurantes e lojas”;
4. Tome decisões ambientalmente conscientes – “A subida do nível do mar e o aumento da frequência de fenómenos naturais invulgares já não são vistos como problemas hipotéticos, mas como desafios reais para milhões de proprietários ​​e investidores. Equipar propriedades com materiais ecológicos e tecnologias, por exemplo, é uma forma de aumentar a proposta de valor para os proprietários. A procura por soluções sustentáveis, eficientes do ponto de vista do consumo de água e de energia, já levou ao aparecimento de casas pré-fabricadas e habitações passivas, com emissões neutras ou até positivas”;
5. Tire o máximo partido da tecnologia – “De sensores que detetam e ajustam a temperatura ambiente a projetos desenhados por IA (inteligência artificial), passando por drones que monitorizam falhas em edifícios, a utilidade da tecnologia no setor imobiliário está além de qualquer dúvida”;
6. Considere todos os custos do investimento (até os escondidos) – “Um erro comum no investimento imobiliário é não considerar todos os custos envolvidos na operação. Quando pensa em comprar um imóvel, não pode apenas pensar no valor da propriedade, mas sim em diversos custos extra. Em primeiro lugar, deverá saber que terá de adquirir um seguro de vida e um seguro multirriscos-habitação, que estão associados a um crédito à habitação. Ambos os seguros protegem-no a si e ao seu imóvel, em caso de eventuais problemas que possam acontecer – desde catástrofes naturais a desemprego. Em segundo lugar, torna-se importante conhecer as taxas de juro e spread aplicados e as comissões cobradas pelo banco no qual irá adquirir o seu crédito à habitação. Tudo isto vai pesar na sua taxa de esforço, que não deve ultrapassar os 30%. Por último, há que ter atenção aos impostos que deverá pagar quando comprar o imóvel, como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas)”.  Retirado do Noticias ao Minuto – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Avaliação da casa: o que é e porque é importante no crédito habitação?

Avaliação bancária da casa é um passo obrigatório na hora de pedir um empréstimo habitação. Explicamos tudo neste guia.

A avaliação bancária é um dos passos necessários na hora de contratar um crédito habitação para comprar casa. Este é um processo que te permitirá conhecer o valor real da habitação que queres adquirir. E, para os bancos, é um dado importante para calcular o montante do empréstimo da casa – que geralmente é o menor valor entre o preço do imóvel colocado no mercado e o valor da avaliação. Se estás à procura de crédito habitação para comprar casa, importa saber exatamente o que é a avaliação bancária da casa e a sua importância na concessão do empréstimo habitação. 

Explicamos tudo neste guia.

Em Portugal, o valor mediano da avaliação bancária não para de subir e registar novos recordes mês após mês. Em maio, este indicador fixou-se em 1.380 euros por metro quadrado (euros/m2), refletindo um aumento de 1,8% face a abril e 13,9% face ao mesmo período do ano passado, mostram os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE).

O que é a avaliação imobiliária?

A avaliação imobiliária é uma avaliação ou estudo realizado por um técnico devidamente qualificado com o objetivo de saber qual é o valor real de um imóvel. É um procedimento obrigatório sempre que é feito um pedido de crédito habitação, uma vez que através da avaliação do imóvel, o banco saberá qual é o valor da casa que vai ser hipotecada.

Embora as avaliações imobiliárias devam ser realizadas sempre que um empréstimo é solicitado, esta é uma operação que pode ser levada a cabo para outros fins, como:

• Processo de venda da casa;
• Distribuição de bens na sequência de um processo de divórcio ou herança;
• Caso seja necessário provar a solvência financeira.

Quem pode fazer uma avaliação da casa?

A avaliação da casa – ou de outro imóvel – não pode ser realizada por qualquer pessoa. Na verdade, tem de ser um técnico devidamente qualificado (geralmente um arquiteto ou engenheiro). Os chamados peritos avaliadores de imóveis trabalham para empresas que são supervisionadas pelo Banco de Portugal e que, além disso, devem estar inscritos no registo oficial.

Qual é a importância dos peritos avaliadores? Desde logo, importa saber que nem sempre o preço real de um imóvel corresponde ao preço solicitado numa transação imobiliária. Por exemplo, um vendedor pode solicitar um preço específico que esteja acima ou abaixo do preço de mercado do imóvel:

• Se quiser obter um grande lucro na venda vai subir o preço;
• Se se quiser livrar do imóvel poderá colocar a casa no mercado com desconto e, portanto, a um preço mais baixo.

No entanto, este preço da casa fixado pelo vendedor não tem necessariamente de coincidir com o preço real do imóvel, ou seja, o preço padrão considerado adequado para um imóvel tendo em conta todos os fatores que influenciam o seu valor. Dada a existência desta diferença de preços no mercado residencial, é necessário haver avaliadores oficiais não relacionados à operação imobiliária que deem um preço oficial.

Como é feita a avaliação de uma casa?

O mais comum é o perito começar por tirar fotos de todas divisões da casa, bem como dos espaços exteriores do imóvel. Também devem ser medidas todas as divisões do imóvel para conhecer a sua área de superfície, bem como reunir todas as informações sobre a zona em que o imóvel está localizado e o seu estado de conservação.

Todas essas informações da casa devem ser comparadas com outras propriedades semelhantes que se localizem na mesma zona, pelo que deve haver uma recolha significativa de informação de imóveis à venda ou vendidos. Isso permite avaliar as condições e características do imóvel em comparação com outros similares, o que ajuda a determinar o preço final do imóvel que está a ser avaliado.

O que é avaliação hipotecária?

A avaliação hipotecária refere-se à avaliação de imóveis quando feita com a finalidade de solicitar um crédito habitação. Esta avaliação permitirá ao banco saber o preço real da casa que queremos comprar e que vai financiar com o empréstimo da casa.

Note-se que o dinheiro que os bancos emprestam num crédito habitação é calculado em percentagem do valor da casa. Consequentemente, é essencial conhecer o preço real da casa para calcular esses números. Regra geral, os bancos não costumam fazer empréstimos que ultrapassem os 90% da avaliação ou compra, sendo o elegido o menor de ambos, segundo as regras definidas pelo Banco de Portugal. Note-se que se estiver em causa a compra de uma casa ao banco, poderá ser concedido um empréstimo a 100%.

E, portanto, graças à avaliação do imóvel, é possível saber qual é a quantia específica de dinheiro que 90% (ou qualquer outra quantia) representa.

Neste sentido, além de ter em conta o montante que o banco nos emprestará para financiar a compra da casa, é também fundamental estudarmos cuidadosamente as restantes condições associadas ao empréstimo. É importante comparar créditos habitação e a forma mais fácil de o fazer é usar um simulador de créditos.

Quanto custa uma avaliação bancária da casa?

Há que ter em conta que a avaliação bancária (seja geral ou para fins de crédito habitação) não é gratuita. O custo vai depender sobretudo do tamanho da casa. Quanto mais m2 houver para avaliar, maior será o custo e vice-versa. No entanto, em média, pode dizer-se que o preço da avaliação bancária de uma casa padrão (um apartamento com 2-3 quartos) está entre os 200 e os 350 euros, dependendo do caso.

Quem paga a avaliação bancária para fins de aquisição de habitação?

A avaliação bancária de um imóvel é uma das despesas que a família tem de assumir no processo de concessão de um crédito habitação. Ou seja, será o requerente da hipoteca que deverá pagar o preço da avaliação bancária da casa ao pedir um empréstimo habitação.

A escolha do perito de avaliação de imóveis é livre. Isto é, a família poderá escolher o especialista que entender, desde que seja uma empresa ou profissional devidamente credenciado pelo Banco de Portugal. Mas também existem muitos bancos que oferecem esse serviço de avaliação, sendo que o preço pode variar de banco para banco. Se se optar por escolher um perito avaliador atribuído pelo banco, a família não terá de se preocupar com a burocracia.

Qual é a validade da avaliação de hipoteca?

A avaliação da casa tem um prazo de validade de 6 meses a partir da data de emissão. Portanto, o processo de venda da habitação deve ser concluído até 6 meses depois de realizada a avaliação da casa. Caso contrário, será necessário realizar uma nova avaliação (com novos custos para a família).

Que importância tem a avaliação bancária na hora de pedir um crédito habitação?

A avaliação bancária da casa é um passo obrigatório e essencial na hora de pedir um crédito habitação, pois é esta avaliação realizada por um perito que nos vai dizer qual é o preço real da casa que queremos comprar e, consequentemente, o dinheiro que os bancos vão poder emprestar (geralmente não mais de 90%).

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Terrenos para construção em centros históricos com isenção de AIMI

A interpretação é do Supremo Tribunal Administrativo (STA), num acórdão que veio uniformizar jurisprudência.

Os terrenos para construção localizados nas zonas históricas qualificadas como Património Mundial da UNESCO devem beneficiar da isenção fiscal de AIMI, à semelhança do que sucede com os prédios urbanos aí situados. A interpretação é do Supremo Tribunal Administrativo (STA), num acórdão que veio uniformizar jurisprudência. 

No caso que chegou ao Supremo, estava em causa um terreno no centro histórico de Évora, segundo a notícia avançada pelo Jornal de Negócios. O Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD) tinha dado razão ao Fisco e concluído que os terrenos para construção “são apenas imóveis que se encontram dentro do perímetro geográfico”, ou seja, “não fazem parte do ‘conjunto’ classificado como monumento nacional”, mas os juízes conselheiros do STJ tiveram outro entendimento.

O STJ considerou que o Estatuto dos Benefícios Fiscais, em que está prevista a isenção IMI e AIMI nos centros históricos, se refere a “prédios”. “Sendo os terrenos para construção qualificados indiscutivelmente como ‘prédios’ pela legislação fiscal, a sua integração no escopo da norma de isenção é, com efeito, perfeitamente plausível”, referem no acordão, citado pelo jornal. “A expressão ‘prédios classificados como monumentos nacionais’ abarca todas as modalidades de prédios que, sendo como tal qualificados pelo Código do IMI, sejam, em simultâneo, suscetíveis de qualificação como ‘monumentos nacionais’”, acrescentam.

“Justifica-se plenamente que os terrenos para construção situados nos centros históricos ou zonas qualificadas como Património Cultural da Humanidade são suscetíveis de beneficiar das vantagens inerentes a essa qualificação, no caso , a isenção de adicional ao IMI”, lê-se ainda no acordão.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias