Regras mais apertadas na revenda de imóveis por imobiliárias

Limite da isenção da IMT na revenda de imóveis foi uma das recomendações saídas do inquérito ao Novo Banco.

Passou um ano e meio da aprovação do relatório final do inquérito ao Novo Banco, e dessa comissão parlamentar saíram 17 recomendações, dirigidas a várias instituições. Uma delas passava pela revisão da legislação do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis (IMT), que acabou por ficar plasmada no Orçamento do Estado para 2023 (OE2023), através de uma norma que limita a isenção de IMT na revenda de imóveis.

O relatório em causa, citado pelo Público, recomendava uma revisão da lei do IMT, “nomeadamente do seu quadro de isenções fiscais para a atividade de revenda de empresas imobiliárias, de forma a prevenir utilizações abusivas da lei”. De acordo com o jornal, foi da audição de António Barão que nasceu esta recomendação – o próprio admitiu aos deputados que vendia um serviço com isenção de IMT, uma vez que as sociedades imobiliárias não pagam este imposto num momento inicial na compra de imóveis para a sua atividade.

O que diz o OE2023 sobre as novas regras na revenda de imóveis

A verdade é que a recomendação teve uma tradução prática no OE2023. Recorde-se sobre o impacto das alterações do Orçamento do Estado no setor imobiliário, nomeadamente sobre as novas diretrizes em matéria de IMT. Assim, e com as alterações introduzidas pelo documento, apenas pode beneficiar de isenção de IMT quem comprove que nos últimos dois anos revendeu imóveis antes adquiridos para esse fim.

Segundo os fiscalistas da PwC, Diogo Gonçalves Pires e Daniela Lopes Silva, para efeitos de aplicação “à cabeça” da referida isenção (i.e., evitando o pagamento do IMT aquando da aquisição do imóvel), “passa a considerar-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda, quando, em cada um dos dois anos anteriores à aquisição, procedeu à revenda de prédios que tinham sido adquiridos para esse fim”. Anteriormente, apenas tinha de comprovar se, no ano anterior à aquisição, tinha sido adquirido para revenda ou revendido algum prédio que tivesse sido adquirido para esse fim.

Segundo os especialistas, a alteração introduzida vem aumentar as restrições de aplicação da referida isenção, “o que pode levar ao adiamento de algumas operações (até que as condições agora exigidas passem a ser cumpridas) ou até mesmo inviabilizar alguns negócios face ao dispêndio de IMT antes evitável”.

Por isso, e de acordo com os fiscalistas da PwC, seria “positivo haver uma reflexão séria sobre o mérito e oportunidade deste imposto ou, no mínimo, o nível de taxas aplicável”, uma vez que “é um real entrave a negócios imobiliários”.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

ASMIP vê mercado imobiliário resiliente

Incerteza conjuntural afeta expectativas do mercado, todavia não é esperada uma grande diminuição nos negócios em 2023

A ASMIP – Associação dos Mediadores do Imobiliária de Portugal constituiu-se em 2014, “com uma nova mentalidade de prestação de serviços e de liderança, sempre em favor dos seus associados”. Quem o afirma é Francisco Bacelar, seu atual presidente, para quem o mercado imobiliário “apesar de algumas notícias crescentemente pessimistas, tem mostrado uma resiliência muito significativa”, afirma o responsável.

Segundo Francisco Bacelar, “sendo certo que tem vindo a diminuir o número de negócios, o ano de 2022 acaba por fechar com resultados aproximadamente idênticos, e em algumas áreas até melhores do que em 2021, pelo que uma eventual diminuição se refletirá mais em 2023, embora, pelos mais recentes dados, de forma suave”.

Para 2023, a palavra certa é “expetativa”. “A incerteza atual suspende, ou adia alguns projetos, mas ao mais pequeno sinal de retoma, por exemplo com o fim da guerra, a máquina da construção e reabilitação voltará ao ritmo anterior”, defende. Até lá, o facto de não se produzir tanta construção nova vai sustentando os elevados preços já atingidos, “pelo facto de a procura se manter e a oferta não ser suficiente”, afirma.

Classe média continuará a ter grandes dificuldades para adquirir habitação

No que diz respeito ao impacto que os programas associados ao PRR poderão ter no mercado imobiliário, Francisco Bacelar considera que “serão importantes, sem margem para dúvidas, mas uma gota de água no oceano das necessidades de habitação”. “Será preciso muito mais para que se consigam habitações decentes para uma cada vez maior classe média que tem enorme dificuldade em adquirir habitação.”

Para o presidente da ASMIP, até aqui os preços eram elevados. “Mas a taxa de juro compensava. A partir de agora os preços mantêm-se elevados, mas as taxas de juro não param de subir, logo as prestações ficam mais pesadas e fora da taxa de esforço que é necessário cumprir para a obtenção dos empréstimos”. A expetativa é que o PRR venha ajudar a “construir habitação com preços que sejam comportáveis para as condições salariais, e respetivas taxas de esforço, da maioria dos portugueses” conclui.

Retirado do Jornal Negócios – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Mais-valias das casas: prazo de reinvestimento das famílias pode subir

Governo vai decidir se alarga também às famílias o prazo do reinvestimento das mais-valias imobiliárias, sem pagamento de imposto.

A Provedoria de Justiça questionou o Governo sobre se pretende alargar também às famílias o prazo do reinvestimento das mais-valias imobiliárias, sem pagamento de imposto, à semelhança do que aconteceu para as pessoas coletivas.

Numa comunicação enviada em dezembro ao secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, a provedora-adjunta, Estrela Chaby, considera que, face aos constrangimentos da pandemia, seria justo considerar também para as famílias medida semelhante à tomada para as pessoas coletivas, em que um regime extraordinário suspendeu a contagem de prazos para reinvestimento, com efeitos retroativos 1 de janeiro de 2020.

Entre as circunstâncias que podem justificar um alargamento do prazo para o reinvestimento, a provedora-adjunta aponta “as dificuldades registadas no funcionamento dos serviços públicos e na atividade de construção civil, em virtude da pandemia da Covid-19, bem como o regime extraordinário entretanto estabelecido pelo legislador para as pessoas coletivas”.

O benefício da não tributação de mais-valias em IRS apenas é concedido se o reinvestimento acontecer no prazo de 36 meses a contar da venda do primeiro imóvel, prazo cujo cumprimento “tem sido dificultado pelas contingências da pandemia, segundo as queixas recebidas”, lembra a responsável.

Idêntico prazo consta do Código do IRC, tendo o legislador previsto a suspensão da sua contagem por dois anos.

A este respeito, a provedora-adjunta lembra que foram legalmente acautelados os efeitos da declaração de pandemia e respetivas contingências, “nomeadamente através de exceções à caducidade de prazos que ocorreram no decurso da mesma”.

“No entanto, não existe ainda, em sede de IRS, um regime que contemple situações em que tais efeitos só são, por imperativo legal, integralmente identificáveis, verificáveis e invocáveis vários meses após o pico da crise pandémica, mas que derivam da mesma”, recorda.

Foto de Mikhail Nilov on Pexels

Houve “inúmeras dificuldades na construção” 

Na missiva enviada ao Governo, a provedora-adjunta diz que foram relatadas “inúmeras dificuldades na construção, como sejam a de identificação de empresas disponíveis para a execução das obras, de falta de mão de obra em geral decorrente de confinamentos e isolamentos, de problemas com a administração de parcos recursos por parte dos empreiteiros na gestão de várias obras em simultâneo e de gestão de equipas diversas de empresas diferentes”.

Além disso, aponta igualmente os “impedimentos e constrangimentos no funcionamento e acesso aos serviços públicos em vários períodos dos anos de 2020 e 2021, que prejudicaram o cumprimento do prazo legal para o reinvestimento e comprometem, assim, a exclusão da tributação, medida que se situa no âmbito das que concorrem para a proteção do direito constitucionalmente consagrado a uma habitação condigna”.

A provedora-adjunta lembra que, segundo a Autoridade Tributária, o incumprimento do prazo de reinvestimento previsto na referida norma do Código do IRS “determinará, sempre, a perda do benefício da exclusão de tributação, ainda que esse incumprimento tenha sido motivado por circunstâncias relacionadas com a Covid-19”.

Mudanças nos prazos no caso das empresas

Sublinha também que, no que toca às pessoas coletivas, o artigo 6.º da Lei nº 21/2021, de 20 de abril, veio determinar, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2020, que “fica suspensa, durante o período de tributação de 2020 e durante o período de tributação seguinte, a contagem do prazo de reinvestimento” e insiste que “nada de semelhante se dispôs, até este momento, para as pessoas singulares”.

Avisa ainda sobre o “potencial aumento da conflitualidade nas justiças administrativa e judicial, sobre uma questão que se afigura injusta por si própria e por comparação com o regime extraordinário previsto para as pessoas coletivas” e pergunta ao Governo se pondera a hipótese de, em relação às pessoas singulares, suspender igualmente por dois anos o prazo previsto para o reinvestimento.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias

Governo vai apresentar “brevemente” nova legislação sobre habitação

O primeiro-ministro, António Costa, anunciou hoje, durante uma cerimónia em Carnaxide, concelho de Oeiras, que o Governo vai apresentar “brevemente” nova legislação sobre o setor da habitação, para responder “a várias necessidades”.

Falando aos jornalistas no final de uma sessão sobre o Plano de Recuperação e Resiliência em Movimento, realizada em Carnaxide, no distrito de Lisboa, António Costa detalhou que a nova legislação versará sobre a necessidade de existirem “mais solos urbanos para que possa haver mais construção”, de “recolocar no mercado da habitação fogos que estão retirados do mercado da habitação” e de adotar “um conjunto de medidas fiscais que deem os incentivos adequados para que os proprietários, com segurança, coloquem mais casas no arrendamento”.

Sublinhando que o Governo está “a executar a todo o vapor o Plano de Recuperação e Resiliência” (PRR), o primeiro-ministro destacou o “grande empenho dos municípios” e reafirmou as metas de construir “26 mil novos fogos para 26 mil famílias que vivem em situação carenciada e que não têm acesso a habitação condigna” e de reforçar a habitação acessível para jovens e famílias da classe média.

“Temos de completar a atividade do PRR, a execução destas obras, com outras medidas de política e tenho estado a trabalhar com a senhora ministra da Habitação para brevemente apresentarmos uma lei que responda a várias necessidades”, disse.

Retirado do Noticias ao Minuto – Adaptado por Dicas Imobiliárias