Construir casa: tudo o que precisas de saber

Estás interessado/a em construir casa? Então, descobre tudo o que precisas de fazer para concretizar esse sonho, sem chatices.

O mercado imobiliário está complicado. A oferta de habitação parece limitada e a compra de uma casa é uma missão espinhosa, por diversas razões. Não é fácil comprar boas casas a bons preços. 

Neste contexto difícil, muitos especialistas recomendam uma alternativa, comprar um terreno e optar por construir casa. Desta forma, podes ter uma casa de sonho, porque é feita à tua medida. 

No entanto, não te iludas. Esta trata-se de uma opção que implica muito trabalho. Se queres avançar para esse projeto, tem em mente que há muitas etapas a cumprir. Reunimos algumas sugestões que irão permitir cumprir com sucesso essa missão.

Construir casa: aspetos a não perder de vista

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O processo de construir casa é sempre bastante longo. Da criação da planta, do trabalho de colocação de tijolo a tijolo, ao momento de colocar o telhado, são diversos os desafios a superar. 

No entanto, o empreendimento vale a pena. Quando a obra que se idealizou é materializada, torna-se gratificante ver o esforço realizado recompensado com o erguer da casa sonhada. Eis o que não pode deixar de ter em conta se avançar para a construção da casa.

Escolher um terreno para construção

Não há casa sem terreno. Para construir uma casa de raiz, será sempre necessário ter primeiro o espaço. Esta é uma etapa fundamental: selecionar bem o terreno. É dessa decisão que tudo o resto dependerá. O preço do terreno varia muito consoante a localização e a área que ocupa, como acontece com as casas.

No momento em que estiver a avaliar um terreno, tenha em conta que conhecer a zona envolvente é importante. Aproveita para visitar o local a diferentes horas do dia para identificares o ambiente e a exposição solar. 

Compreender o tipo de construção já presente no espaço envolvente é importante. Ter o cuidado de verificar se já existe alguma construção projetada que possa vir a prejudicar a zona é uma estratégia que poderá evitar lidar com problemas desagradáveis. 

Verificar as condições topográficas do espaço é outro passo que evita surpresas. Hátipos de solo que podem revelar-se desafiantes (como os solos rochosos ou arenosos). Outra das caraterísticas que irá encarecer a obra está nos declives acentuados que os solos podem apresentar. 

Construção de casas: qual a documentação necessária?

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Se estiveres a pensar em fazer a compra do terreno diretamente ao proprietário, deves solicitar-lhe a Certidão do registo predial e a respetiva Caderneta predial atualizadas para poderes verificar a propriedade do terreno e se há encargos associados. 

Deves solicitar também à respetiva Câmara Municipal o Plano Diretor Municipal (PDM). É importante perceberes se é possível construir casa no terreno que desejas comprar. Neste documento, poderás encontrar a informação necessária sobre isso e quais as respetivas condicionantes. 

Despesas na construção de uma casa

A compra de um terreno implica a existência de taxas aplicáveis a nível municipal. Além disso, há obrigações fiscais associadas a essa despesa. 

Deves consultar o Regulamento Municipal de Taxas para verificar as taxas aplicadas ao teu caso em específico e para conheceres eventuais isenções ou reduções. A compra de um terreno implica os impostos habituais, como acontece com os imóveis, nomeadamente:

• Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT): o valor é pago no ato da compra; 
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): o valor é pago anualmente; 
• Adicional ao IMI (AIMI): o valor é cobrado anualmente, quando o valor patrimonial ascende aos 600.000 €. 

Além destes impostos, considerados habituais, há ainda que realizar o pagamento de taxas urbanísticas e de uma taxa de compensação urbanística.

Reabilitar uma habitação

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Geralmente, renovar e reutilizar edifícios existentes revela-se uma opção mais sustentável do que demolir e construir de novo. Esta alternativa implica um consumo menor de energia em demolição e transporte, além de implicar menos materiais.

O âmbito dos projetos de reabilitação pode ser mais abrangente ou menos. Pode variar da renovação da decoração interior até à renovação parcial da estrutura primária com as alterações e renovações consequentes. 

Naturalmente, o custo é mais elevado consoante o tamanho da habitação. Apesar de se poder optar por materiais mais económicos, o tamanho da moradia terá sempre impacto no custo final. Uma habitação maior implica gastos em mais materiais, um custo superior em mão-de-obra e um maior número de horas de trabalho.

Projeto e construção: a materialização do sonho

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Após escolheres o terreno e realizares a compra, podes procurar um arquiteto para assumir o projeto de arquitetura e a parte do design e da estética da casa. Este especialista deve garantir que se encontra tudo em conformidade com os regulamentos legais da respetiva Câmara Municipal. 

É importante ter em conta que nem todos os municípios apresentam os mesmos requisitos. Geralmente, um gabinete de arquitetura já apresenta os serviços de uma equipa composta por arquitetos e engenheiros civis, que permite assegurar que o projeto da casa fica completo para submeter à aprovação da autarquia. 

É também necessário obter aprovação da Câmara nos projetos das especialidades, nomeadamente: esgotos, água, gás, eletricidade e comunicações. A autarquia irá analisar os projetos das obras de edificação e atribuir a licença de construção. Só com esta licença se avança para a fase seguinte.

Pedir orçamentos para construção

Identificar o montante disponível é importante. Deves prevenir-te do risco de a obra ficar parada a meio por falta de fundos. Deves pedir orçamentos a diversos empreiteiros. No entanto, escolher a proposta mais baixa pode ser uma má solução. Há outros critérios a ter em conta. 

A construção de uma casa envolve o trabalho de diversos profissionais. Ter a missão de  procurar por todos eles (um canalizador, empreiteiro, um engenheiro civil, um pintor, um eletricista) é desgastante. 

Se optares por entregar o teu projeto a um construtor ou a uma empresa especializada na área, terás tempo para te dedicares a outras tarefas. É uma questão de solicitares vários orçamentos e ver se te compensa.

Escolher um empreiteiro

Escolher a empresa responsável pela construção da casa é fundamental. Essa empresa deve ter uma boa reputação e apresentar todas as licenças necessárias para desempenhar a atividade. 

Deves procurar assegurar que todas as questões legais estão salvaguardadas, nomeadamente as relativas à segurança. No momento de contratares uma empresa habilitada para o tipo de obra a edificar, usa a base de dados do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC). Este procedimento é gratuito e permite-te encontrar as empresas que estão legalmente autorizadas a exercer atividade e que detêm alvará.

Documentação necessária

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Ter tudo devidamente documentado é decisivo, nomeadamente mediante um contrato de obra. No documento devem estar especificadas as responsabilidades de cada uma das partes, nomeadamente prazos, pagamentos e até eventuais penalizações em caso de atrasos.

É uma responsabilidade do dono da obra elaborar (ou mandar elaborar) o plano para garantir a segurança e a saúde das pessoas que ali trabalham, algo que deve ser feito ainda durante a fase do projeto. Caso na execução da obra intervenham duas ou mais empresas, um coordenador de segurança deve também ser nomeado.

Não caias no engodo de aceitar “acordos de boca”. Neste passo, podes contratar alguém para te ajudar. Eis os documentos que deves ter em consideração:

• Contrato de obra: com todas as variáveis acordadas com o empreiteiro;
• Mapa de quantidades: para assegurar a transparência desejada e o controlo dos gastos de obra;
• Plano de pagamento: todos os serviços e pagamentos devem constar na calendarização.
• Orçamentos: devidamente discriminados e detalhados.

Para conseguires realizar uma comparação correta, tens de assegurar que todas as empresas orçamentam da mesma forma, programam realizar os mesmos trabalhos e recorrem ao mesmo nível de materiais. Desta forma, deves fazer uma listagem de trabalhos e medições a que todas as empresas de construção deverão responder.

Financiamento para a construção de casa

Para construir a tua casa, pode ser necessário recorreres a um financiamento bancário. Em vez de um crédito habitação, há a possibilidade de recorreres a um crédito para construção, com características distintas do crédito tradicional para aquisição. 

Após aprovação, o crédito concedido é disponibilizado por tranches, à medida que a obra vai avançando. Posteriormente, caberá a um perito contratado pelo banco a responsabilidade de fazer vistorias à obra, um procedimento comum que permite que as parcelas do financiamento sejam concedidas ao longo do processo. 

Nenhuma entidade dá financiamento a 100%. Nos empréstimos para construção acontece como no crédito habitação. Os bancos apenas vão emprestar entre 80% a 90% da avaliação do terreno e do projeto. Por isso, para poder começares, há sempre a necessidade de entrares com algum capital inicial.

Prós e contras de construir casa

Construir casa tem vantagens e desvantagens. Eis alguns dos prós e contras mais relevantes.

Vantagens

Em todas as fases do processo de construção, terás uma intervenção mais ativa. No entanto, essa realidade também implica que tenhas a responsabilidade de controlar tudo para garantires que tudo é realizado como foi programado. Assim, algumas das vantagens de construir uma casa são poder escolher:

• O seu número de divisões;
• A sua respetiva localização;
• Os seus acabamentos;
• A sua eficiência energética. 

Desvantagens

Não há só pontos a favor. Também há contras a assinalar e desvantagens a ter em conta, nomeadamente que:

• Esta é uma opção mais trabalhosa do que comprar um imóvel já pronto ou uma casa em planta; 
• Nesta opção, terás a responsabilidade de garantir que a lei é cumprida;
• Tens de ter a preocupação de controlar custos e prazos; 
• O tempo de espera até à conclusão da construção pode ser angustiante;
• Podes ter de lidar com as frustrações e o stress inerente a eventuais atrasos, despesas inesperadas, entre outras situações.

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Esta decisão pode revelar-se frequentemente frustrante e desencorajadora pela demora e pelos contratempos. Há muitos obstáculos que terás de superar e muitos imprevistos com que terás de lidar. 

A construção de uma casa não se faz de um dia para o outro, como se viu neste artigo. Há muitas variáveis a ter em consideração ao longo do processo. Desde o momento em que pensas no terreno e no projeto inicial até teres tudo concretizado e conseguires habitar da casa, podem passar anos. 

Antes de avançares com o projeto da construção da tua casa de sonho, primeiro, avalia bem quanto custa construir casa, planeia bem todas as despesas, compara os diversos custos e faz as contas para verificares se realmente te compensa construir casa ou se é preferível adquirir uma casa, seja nova ou usada.