Comprar casas em planta: como garantir que tudo corre bem

Legalmente, devem ser dados passos para assegurar o cumprimento das obrigações do comprador e do vendedor (promotor/construtor).

Comprar casas em planta é uma forma de aquisição de imóveis que está na moda. Com os preços das casas usadas a subir em flecha e a falta de oferta de casas novas à venda que estejam prontas a habitar, dentro de um contexto de novas necessidades de espaço, baixas taxas de juro e maior poupança, esta modalidade tem vindo a atrair cada vez mais investidores em Portugal. Mas se apresenta vantagens do ponto de vista comercial, também tem alguns riscos associados. Para ajudar a garantir que tudo corre bem neste tipo de negócios, para as duas partes, vamos explicar com a ajuda de especialistas jurídicos algumas das questões e cláusulas legais que deverão ser tidas em conta na celebração de um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel futuro.

“Uma vez que não existe em Portugal um regime jurídico que regule especificamente a atividade da promoção imobiliária e assegure o equilíbrio e a segurança dos contratos celebrados entre as partes, caberá a estas celebrarem um acordo que proteja os interesses dos envolvidos e seja suficientemente detalhado e específico na sua regulamentação, por forma a evitar a aplicação de regimes legais por analogia e a necessidade de recorrer aos princípios gerais do ordenamento jurídico português, com toda a incerteza e morosidade que tal acarreta”.

Nesse sentido, iremos agora abordar brevemente alguns dos procedimentos e temas que deverão ser considerados no âmbito das negociações de um contrato-promessa de compra e venda (CPPCV) de um bem imóvel futuro.

Due Diligence ao imóvel e ao projeto onde se quer comprar a casa em planta

À semelhança do que acontece aquando da celebração de qualquer acordo com vista a aquisição de um imóvel, devido ao avultado investimento que está em causa é sempre recomendável a realização de uma ‘due diligence’ – um levantamento e análise de todas as informações e dados disponíveis relativos ao imóvel e ao projeto – antes da celebração e assinatura de qualquer documento.

Desta forma, o promitente-comprador poderá proceder a uma avaliação adequada da futura propriedade que pretende adquirir, da contraparte (empreiteiro/promotor) e dos riscos de um projeto cuja execução, em alguns casos, poderá levar anos até ser concluído.

Previsão e condições necessárias para o agendamento da data da escritura da compra de casa

Uma das questões que deverá constar no contrato-promessa é a data-limite para a realização do contrato definitivo de compra e venda e as condições que se devem verificar para que o mesmo seja celebrado. Habitualmente, algumas das condições contratualmente previstas costumam ser:

• Sujeição do Imóvel ao regime da propriedade horizontal (quando o imóvel que será transacionado seja uma fração autónoma);
• Inscrição definitiva da sujeição do Imóvel ao regime da propriedade horizontal na Conservatória do Registo Predial e na caderneta predial urbana;
• Emissão do alvará de utilização;
• Depósito, junto da Câmara Municipal, de uma via da ficha técnica de habitação;
• Autorização por parte da entidade bancária de cancelamento da inscrição de registo predial da hipoteca, nos casos em que o promotor recorre a financiamento bancário;
• Comprovação da inexistência ou renúncia de direito de preferência legal, quando este exista.

Importa ainda salientar que aquando da previsão de uma data-limite para a celebração do contrato definitivo deverá ser tida em conta a data da validade da licença de construção.

Alterações do projeto inicial

O promotor poderá, durante a fase de construção, ser obrigado a realizar ajustes ao projeto inicial que é objeto do contrato-prometido (Ex: devido a imposições das entidades licenciadoras, necessidade de compatibilização entre os projetos de execução de arquitetura e das especialidades, ajustamentos necessários por necessidades de ordem técnica ou legal, etc.).

O contrato deverá prever que tais alterações não constituem fundamento de qualquer modificação ou resolução do contrato-promessa, existindo, contudo, a obrigação de comunicar ao comprador as alterações que serão realizadas.

Por fim, poderá acontecer que as alterações efetuadas resultem numa diminuição da área do imóvel, a qual, se for significativa, resultará num avultado prejuízo para o promitente-comprador. Nestes casos é habitual prever que, a partir de uma determinada redução da área total, o promitente comprador possa resolver o contrato, sendo ressarcido dos montantes entregues ou, em alternativa, solicitar a redução do preço de forma proporcional.

Pagamento faseado e mediante o cumprimento de determinados objetivos

Conforme referido anteriormente, a execução do projeto poderá demorar anos, estando habitualmente dividida em várias fases, pelo que é do interesse de ambas as partes que o pagamento do preço do imóvel seja pago de forma faseada durante a execução do projeto.

Os momentos em que os pagamentos serão realizados deverão estar expressamente previstos no contrato (ex: decorridos seis meses a contar da data do contrato-promessa de compra venda de bem futuro, a Promitente Compradora deverá entregar à Promitente Vendedora o montante de X), podendo os pagamentos ser condicionados ao cumprimento de determinados objetivos na construção do imóvel, como, por exemplo, a conclusão das escavações, o início das fundações ou a conclusão da estrutura em betão.

Por fim, existem várias outras questões, nomeadamente as penalizações, forma de comunicação entre as partes, regulação das despesas e encargos, etc… que deverão ser expressamente reguladas no âmbito da celebração de um contrato de compra e venda de bem imóvel futuro, pelo que é aconselhável que ambas as partes sejam devidamente assessoradas a quando da negociação e redação deste tipo de contrato.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias