Reformados podem estar isentos de mais-valias na venda de imóveis

Os reformados, ou maiores de 65 anos, podem ficar isentos do pagamento de mais-valias pela venda de imóveis. Basta que reinvistam em certos produtos financeiros.

Quem tem mais de 65 anos, ou já esteja reformado, pode, desde 2019, beneficiar de um regime especial que isenta o pagamento de mais-valias pela venda de imóveis. Este regime especial apenas se aplica à venda da habitação própria e permanente. Para beneficiar desta isenção, é necessário, contudo, que, no prazo de 6 meses a contar da data de venda do imóvel, o valor seja reinvestido em certos produtos financeiros.

Explicamos quais os produtos financeiros abrangidos por este regime e como é possível beneficiar desta isenção do pagamento de mais-valias pela venda de imóveis.

Complementos de reforma

Quando se vende um imóvel, o lucro obtido tem de ser declarado às Finanças, ou seja, a diferença entre o preço de venda e o de compra, podendo ocorrer o pagamento de mais-valias, caso não haja reinvestimento. 

Em vigor desde janeiro de 2019, este regime não obriga, como é habitual, a aplicar as mais-valias, obtidas com a venda do imóvel, na aquisição de outra casa ou de um terreno para construção. Também não é necessário realizar obras de melhoramento ou ampliação de outro imóvel para habitação própria, para beneficiar desta isenção. 

É preciso, contudo, aplicar o lucro na contratação de um seguro financeiro do ramo vida (por exemplo, um seguro PPR ou um seguro de capitalização), um fundo de pensões ou contribuir para o regime público de capitalização, mais conhecido por Certificados de Reforma. Ou reforçar o investimento nestes produtos, quando possível, no caso de já terem sido contratados anteriormente. O prazo são seis meses a contar da data de venda do imóvel. 

O objetivo da lei é permitir às pessoas que saem do mercado de trabalho reinvestir as mais-valias imobiliárias em produtos financeiros que reforcem a sua reforma. 

De certa forma, estas regras consubstanciam um instrumento que permite dar resposta aos investidores e futuros pensionistas, que temem que o valor da pensão da segurança social não seja suficiente para viver ou manter uma determinada qualidade de vida.

Fundos PPR ficam de fora

Os PPR sob a forma de fundo de investimento não estão contemplados neste regime, apenas os PPR sob a forma de seguro ou fundo de pensões. 

Outro aspeto a realçar é a obrigatoriedade de o contribuinte manter a aplicação durante os 10 anos seguintes, podendo, no entanto, à exceção dos certificados de reforma, resgatá-los através de rendas periódicas durante esse período.

Há, porém, um limite máximo que pode levantar cada ano: 7,5% do valor investido. Ou seja, se aplicar 100 mil euros, receberá, por ano, 7500 euros.

Qual o valor a investir para não pagar mais-valias?

Ao valor da venda do imóvel, deve deduzir o montante da amortização do empréstimo contraído para a sua aquisição. 

Se parte do lucro for reinvestido na compra de outro imóvel, num terreno para construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro edifício destinado a habitação própria, esse valor também pode ser abatido. 

O reinvestimento total num produto para a reforma dá direito a uma total isenção de mais-valias. Se for parcial, a isenção dirá respeito apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido. 

Exemplo 1: Não reinvestir o dinheiro em produtos de reforma 

Valor da compra em 1995: € 150 000 euros 
Valor da venda: € 300 000 euros 
Coeficiente de atualização monetária: 1,58
Valor da aquisição atualizado: € 237 000 
Mais-valia: € 300 000 – € 237 000 = € 63 000 
Mais-valia tributável: € 63 000 x 50% = € 31 500

Exemplo 2: Investir o valor da venda do imóvel, descontando a amortização do empréstimo, em produtos de reforma (fundo de pensões, seguro PPR, entre outros) 

Valor da compra em 1995: € 150 000 
Valor da venda: € 300 000 
Valor necessário para a amortização do empréstimo: € 100 000 
Montante aplicado num fundo de pensões: € 200 000 
IRS a pagar: € 0

Como declarar no IRS?

Para acionar esta isenção, deve ser indicado no quadro 5A do anexo G o montante investido. O campo 5013 deve ser utilizado se o reinvestimento tiver sido feito no mesmo ano da venda, ou o campo 5014 se tiver sido feito já no ano seguinte, mas dentro do prazo de seis meses após a venda. 

Se o proprietário da casa for não residente em Portugal, a venda continua a ser declarada no anexo G, identificando-se o contribuinte como “não-residente” no menu “Rosto”.

Nestes casos, é aplicada uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia. 

Caso o contribuinte tenha residência noutro país da União Europeia, pode optar por ser tributado segundo as regras dos residentes, desde que mais de 90% dos seus rendimentos desse ano tenham sido obtidos em Portugal. No entanto, nem sempre compensa fazê-lo, pois os rendimentos obtidos no estrangeiro seriam somados à mais-valia para definição do escalão de IRS.

Retirado do Deco Proteste – Adaptado por Dicas Imobiliárias