Arrendar casa com opção de compra: como funciona?

Não deve confundir-se um contrato de arrendamento com opção de compra com um CPCV. Explicamos com fundamento jurídico.

O arrendamento com opção de compra é uma solução que dá a oportunidade a um inquilino de arrendar uma casa por um período específico, com a possibilidade de adquiri-la no final do contrato. Trata-se de uma modalidade flexível para ambas as partes, sendo uma alternativa atrativa no mercado imobiliário. Mas há regras a cumprir e detalhes aos quais é preciso prestar atenção. A pensar nisso, o idealista/news preparou um guia explicativo com fundamento jurídico.

O contrato de arrendamento para habitação é um contrato típico, cujo regime legal contém normas imperativas que não podem ser afastadas pelas partes. Exemplo disso, são as normas relativas à duração mínima do contrato e aos períodos de renovação, caso não seja um contrato não renovável.

“A par do regime imperativo, tais contratos admitem também cláusulas que resultem da negociação entre as partes no âmbito da liberdade contratual que lhes assiste. Uma dessas possibilidades, nomeadamente para quem pretende adquirir um imóvel, mas não reúne todas as condições indispensáveis para o efeito, é a celebração de um contrato de arrendamento com opção de compra”, começa por explicar Márcia Passos, sócia contratada e coordenadora de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Como funciona o arrendamento com opção de compra?

O arrendatário pode acordar com o senhorio que no decurso do contrato ou no término do mesmo, possa manifestar a sua vontade de adquirir o imóvel, podendo desde logo acordar o preço da futura venda. Porém, não deve confundir-se um contrato de arrendamento com opção de compra com um contrato promessa de compra e venda.

Um contrato de arrendamento é aquele através do qual o senhorio cede ao arrendatário o gozo do bem e, em contrapartida, este entrega-lhe determinada quantia a título de renda, ou seja, a título do gozo que lhe é concedido. O pagamento da renda é, assim, a retribuição pelo gozo e usufruto do imóvel.

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• Valor das rendas pode ser descontado no preço de venda do imóvel?

No âmbito da liberdade contratual, nada impede, porém, a que as partes estipulem que o valor total ou parcial das rendas que vão sendo pagas, venha a ser imputado ao preço de venda do imóvel, caso o arrendatário exerça, no futuro, a sua opção de compra.

Este é um dos aspetos que mais controvérsia gera entre as partes, sendo certo que o entendimento dos tribunais portugueses tem vindo a ser cada vez mais o de considerar que o acordo de que as rendas pagas durante a vigência do contrato de arrendamento serão deduzidas ao valor de venda do imóvel, não é condição para afastar, só por si, a caraterização do contrato como um contrato de arrendamento.

Será diferente se o arrendatário se comprometer efetivamente a adquirir o imóvel arrendado pois, sendo assim, já não estaremos no âmbito de um contrato de arrendamento com opção de compra, mas sim de um autêntico contrato promessa de compra e venda.

O contrato de arrendamento com opção de compra é um contrato com alguma complexidade, dado tratar-se de um contrato atípico que pode agregar regimes jurídicos de vários contratos, desde logo, do contrato de arrendamento, do contrato promessa de compra e venda e do pacto de preferência.

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Inquilinos e senhorios: cuidados a ter

Num contrato desta natureza será importante as partes acautelarem o mais possível as suas prestações, nomeadamente:

• as obrigações relacionadas com o momento a partir do qual e durante o qual a opção de compra pode ser exercida pelo arrendatário;
• o preço da eventual venda;
• as consequências fiscais para o senhorio;
• e o acordo relativamente às rendas que vão sendo pagas durante o contrato.

Num contrato de arrendamento com opção de compra, apenas o arrendatário tem a possibilidade de exigir ao senhorio que realize a venda do imóvel.

Na verdade, uma vez exercida a opção de compra, o proprietário e senhorio está obrigado a celebrar o contrato definitivo de compra e venda. Porém, o contrário não é verdade, pois a compra só virá a suceder, caso o arrendatário deseje.

O contrato de arrendamento pode, de facto, terminar sem que o arrendatário tenha exercido a opção de compra, pelo que, nestes casos, o mesmo não passará de um contrato de arrendamento, não podendo o senhorio obrigar o arrendatário a adquirir o imóvel. A opção que existe é, como o próprio nome indica, de compra e não uma qualquer possibilidade que o senhorio tem de exigir que o arrendatário compre o imóvel.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias