Crédito habitação: o que ter em conta no prazo do empréstimo da casa

Alongar o prazo de pagamento do empréstimo habitação reduz a prestação da casa. Mas será que compensa no longo prazo? Explicamos.

Na hora de contratar um crédito habitação são várias as questões que devem ser tidas em conta. E uma delas é mesmo o prazo de pagamento do empréstimo da casa, para o qual há agora novos limites consoante a idade. Muitas vezes as famílias sentem-se tentadas a alongar o período o máximo possível para pagar uma prestação da casa mais baixa. Mas será que compensa no longo prazo? Contas feitas, os especialistas dizem que não. E neste artigo explicamos porquê tendo por base exemplos concretos.

Antes de mais, importa recordar que há novos limites de prazos para os empréstimos da casa, que variam consoante a idade dos mutuários. Segundo as novas regras do Banco de Portugal, que entraram em vigor no passado dia 1 de abril, os novos limites de pagamento do crédito habitação são:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: pode pagar o crédito até 40 anos;
• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: prazo máximo de pagamento do crédito passa para os 37 anos (ou seja, há uma redução de 3 anos);
• Idade superior a 35 anos: maturidade máxima dos créditos passa para 35 anos (isto é, têm menos 5 anos para pagar o crédito).

Isto quer dizer que só quem tem 30 anos ou menos é que poderá pagar um crédito habitação em 40 anos. E significa também que os mutuários com mais de 30 anos terão de fazer contas à vida e verão as suas prestações da casa agravadas, ainda que ligeiramente, por estas mudanças. Mas será que há só desvantagens? Não.

Os benefícios de encurtar o prazo do empréstimo da casa

Antes de contratar qualquer crédito habitação, importa antes analisar várias soluções, várias taxas (fixas ou variáveis) e também verificar o impacto de diferentes prazos nos custos do crédito habitação, não só na prestação mensal da casa como também no custo financeiro do empréstimo no longo prazo.

Tal como explicamos neste artigo, contratar o crédito habitação mais barato não é necessariamente aquele que te vai fazer pagar uma prestação da casa mais baixa. Isto porque para diminuir os juros a pagar, há uma redução do prazo do empréstimo, o que faz aumentar a prestação. 

Vamos às contas preparadas que te farão perceber melhor que pagar o empréstimo num prazo mais curto pode aumentar a prestação mensal, mas reduz o custo total a pagar pelo empréstimo. Ou seja, compensa no longo prazo.https://datawrapper.dwcdn.net/UrL0s/2/

Neste exemplo, temos em conta um empréstimo de 150.000 euros, com TAN de 1,113%. E simulámos o custo financeiro do crédito e a respetiva prestação mensal escolhendo dois prazos distintos: a 40 anos e a 30 anos. E, com base nos resultados, podemos concluir que ao escolher um prazo mais curto (30 anos) temos uma:

• Poupança no custo financeiro do crédito na ordem dos 5%, ou seja, poupa-se 9.426 euros no longo prazo;
• Prestação da casa é 27% mais cara do que a calculada para 40 anos, isto é, paga-se mais 102 euros por mês;
• Menos 10 anos de despesa associada ao crédito habitação.

Neste caso, ao reduzir o prazo do empréstimo para 30 anos paga-se uma prestação mensal 100 euros mais cara, mas poderá compensar no longo prazo já que se poupa quase 10.000 euros. Além disso, a família fica “livre” de dívidas com a casa durante 10 anos.

Numa perspetiva de longo prazo, poderá compensar olhar para os prazos do empréstimo da casa mais curtos. Mas há outros fatores a ter em conta, como é o caso da taxa de esforço da família. Por isso, será importante perceber se o orçamento familiar consegue suportar uma prestação da casa mais cara, antevendo possíveis alterações nos rendimentos familiares no longo prazo e um aumento da taxa de juro se se optar pela taxa variável indexada à Euribor que está a subir desde o início do ano.