Mais-valias de imóveis: o que são e como se calculam?

Na hora de vender uma casa com lucro há que ter em conta a tributação que se aplica, quando e como. Juristas ajudam a esclarecer.

Cada vez há mais pessoas a vender casas e a acharem que todo o produto da venda do imóvel será lucro. Aproveitamos por isso para explicar neste artigo, de forma muito simples, os traços gerais das mais-valias de imóveis, com a ajuda de juristas.

O que são as mais-valias imobiliárias?

Ora, a mais-valia imobiliária é o resultado que obtemos quando subtraímos ao valor de venda do imóvel:

• o valor pelo qual foi comprada a casa (depois de aplicado o fator de correção monetária);
• os encargos com a valorização (por exemplo obras);
• determinadas despesas com a alienação e com a aquisição, nomeadamente impostos e emolumentos de registo relativos à aquisição, conforme os artigo 10.º e artigo 43.º, n. º1 do Código do IRS (“CIRS”).

Quando se tributam as mais-valias imobiliárias?

A boa notícia é que a tributação das mais-valias imobiliárias só se aplica a imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989. Ou seja, todos os imóveis que estejam registados em nome de alguém antes de 1 de Janeiro de 1989, e independentemente da forma como foram adquiridos, terão isenção da tributação da mais-valia a quando da venda da casa.

Como se calculam as mais-valias imobiliárias?

Mas se não for este o caso, então é preciso saber que terá de se pagar a mais-valia de venda da casa às Finanças. E pode não ser pouco. Isto porque, e para os residentes fiscais em Portugal, o valor da mais-valia será englobado no restante IRS, ou seja, a taxa concreta irá depender do escalão de IRS em que o proprietário se insere. Contudo, o imposto a calcular não será sobre a totalidade da mais-valia, mas sobre 50% desta.

Exemplo:

• se depois das contas para calcular a mais-valia tivermos um ganho de 80.000€, só 50% deste valor é que é sujeito a tributação, ou seja 40.000€.
• Assim, serão estes 40.000€, e não os 80.000€, que serão englobados no seu IRS para pagar o respetivo imposto.

Mas não desesperes. Existe outra boa noticia. Se o valor da venda de uma casa destinada a habitação própria e permanente for reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu deixa de ser alvo de tributação. Mas atenção, só é possível beneficiar desta isenção da mais-valia imobiliária se tudo for tratado nos 36 meses a seguir à venda ou nos 24 meses anteriores à compra.

O mesmo acontece se o valor do reinvestimento da venda da casa for aplicado:

• na aquisição de produtos como contratos de seguro financeiro do ramo de vida;
• adesão individual a um fundo de pensões aberto;
• contribuições para o regime público de capitalização.

Se fizer apenas um reinvestimento parcial, a isenção da mais-valia imobililiária referida apenas respeitará à parte proporcional do valor de venda correspondente ao valor reinvestido.

“Assim, na altura de tomares decisões sobre o teu património imobiliário, bem como ao planear a sucessão (herança ou doação em vida) para o mesmo, não deixes de consultar um especialista para aprofundar este tema complexo”.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias