Garantia pública: bancos vão ter limite de montante a emprestar

Garantia pública para crédito habitação jovem ainda aguarda regulamentação. Entrada em vigor poderá derrapar para final de 2024.

Há novidades sobre a garantia pública para jovens. Uma delas é que os bancos que aderirem à garantia pública no crédito habitação terão um limite ao montante garantido que poderão emprestar, podendo posteriormente pedir um reforço. E outra é que após a regulamentação da medida, ainda por concluir, os bancos deverão precisar de mais 60 dias para implementá-la. Assim, a garantia pública só deverá estar em vigor no final do ano ou até mesmo em 2025.

De acordo com a última versão da portaria a que a Lusa teve acesso, caberá ao Ministro das Finanças definir o montante máximo da garantia pública ao crédito à habitação que será repartido entre os bancos que assinarem o protocolo com o Estado (só os bancos aderentes poderão conceder empréstimos com garantia pública).

Contudo, caso os bancos prevejam “a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido” poderão pedir ao Estado “um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido”, desde que seja devidamente justificado.

Agora resta saber quando é que a garantia pública vai estar acessível aos jovens, medida que já tem decreto-lei publicado desde julho. A ideia inicial era ter a regulamentação pronta até inícios de setembro. Mas os prazos estão a derrapar, estando agora o Ministério das Finanças na fase de adaptar a legislação ao parecer que lhe foi enviado pelo Banco de Portugal com vários alertas.

É esperado que a regulamentação da garantia pública seja conhecida dentro de algumas semanas. Mas depois da publicação do documento, os bancos admitem precisar de “aproximadamente 60 dias” para a sua implementação, disse a Associação Portuguesa de Bancos ao Público. Assim, a garantia pública só deverá estar disponível no final do ano ou até mesmo no início de 2025.

São cada vez mais os clientes que ao balcão dos bancos perguntam pela garantia pública e como podem beneficiar da mesma quando fazem simulações para crédito habitação. E há mesmo casos que incluem visitas aos imóveis. Com o atraso da implementação da garantia pública, há o risco de vários negócios não se concretizarem no curto prazo, refere o mesmo jornal.

Quando apresentou a medida da garantia pública, o Governo (PSD/CDS-PP) disse que a intenção é o Estado garantir até 15% do valor de aquisição do imóvel (funcionando nesta proporção como fiador) criando condições para que os jovens consigam aceder a um empréstimo até 100% do valor da casa.

Segundo o decreto-lei, a garantia destina-se a pessoas entre 18 e 35 anos de idade (inclusive), residentes em Portugal, com situação regularizada nas Finanças e Segurança Social, com rendimentos até ao 8.º escalão (81.199 euros de rendimento coletável anual), e que estejam a comprar a primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros.

Regras de concessão de crédito da casa são para manter

Desde que esta medida foi apresentada pelo Governo, o Banco de Portugal alertou publicamente, várias vezes, que os bancos não podem aliviar o cumprimento das regras de concessão deste crédito mesmo com a garantia pública.

O governador, Mário Centeno (ex-ministro das Finanças do PS), explicou que o Banco de Portugal é sempre favorável a medidas que ajudem a população mais jovem a aceder a habitação, mas é preciso “cautela”.

Por um lado, disse, é preciso garantir a estabilidade do setor financeiro. Por outro lado, afirmou, também há que garantir que os clientes têm capacidade de pagar a dívida pois a garantia não diminui o esforço mensal e há ainda o risco de o montante do empréstimo aumentar devido à garantia pública, agravando o esforço do cliente.

Em julho, o ministro das Finanças, Miranda Sarmento, afirmou no parlamento que não existem diferendos com o Banco de Portugal sobre a garantia pública e que o processo de regulamentação decorre “sempre em auscultação com o regulador”.

As regras macroprudenciais atualmente em vigor determinam que o crédito não pode ir além de 90% do valor da casa (sendo, para este efeito, considerado o valor mais baixo entre o valor de aquisição e o valor da avaliação) de habitação própria e permanente.

Indicam ainda que, em regra, um cliente não deve despender mais de 50% do seu rendimento na prestação da casa ao banco (a chamada taxa de esforço).

De acordo com o projeto de portaria, a que a Lusa teve acesso, a garantia é válida para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026 e terá o prazo de 10 anos.

Os projetos de regulamentação a que a Lusa teve acesso indicam ainda que garantia concedida pelo Estado está isenta de comissão de garantia e de imposto de selo.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias