Como ficar isento do imposto na venda da casa? Existe uma alternativa pouco conhecida em Portugal

Todos os anos, milhares de portugueses vendem a sua habitação própria e permanente e acabam por pagar valores muito elevados em mais-valias ao Estado. Em muitos casos, falamos de dezenas ou até centenas de milhares de euros em impostos.

O que poucos sabem é que, desde 2019, existe uma alternativa legal pouco divulgada, especialmente pensada para reformados ou pessoas com mais de 65 anos, que pode permitir evitar o pagamento deste imposto.

O problema das mais-valias na venda da casa

Ter casa própria é um objetivo de vida para muitas famílias. No entanto, quando essa casa é vendida com lucro, o Estado cobra imposto sobre as mais-valias.
A forma mais conhecida de evitar esse pagamento é reinvestir a totalidade do valor da venda numa nova habitação própria e permanente, no prazo de três anos.

Se esse reinvestimento não acontecer, o imposto pode chegar a cerca de 25% do lucro obtido.

Esta situação torna-se especialmente injusta quando a venda não tem fins especulativos, mas sim motivos como:

• Mudança para uma casa mais pequena
• Necessidades de mobilidade
• Despesas de saúde
• Pagamento de um lar ou apoio na terceira idade

Nesses casos, vender sem comprar uma casa igual ou mais cara pode significar entregar ao Estado uma parte substancial do património acumulado ao longo de uma vida.

A alternativa pouco conhecida que permite não pagar mais-valias

Desde 2019, a lei prevê uma solução diferente:
👉 Reinvestir o valor da venda (total ou parcial) num seguro de vida ou fundo de pensões, desde que cumpra determinados requisitos.

Esta opção está disponível:

• Para pessoas com mais de 65 anos
• Ou para quem já esteja reformado, independentemente da idade (incluindo o cônjuge)

É possível:

• Aplicar todo o valor da venda nestes produtos
• Ou comprar uma casa mais barata e aplicar apenas o valor restante

Onde encontrar estes produtos?

Embora ainda pouco conhecidos, estes produtos já existem em várias instituições financeiras, como:

• Bancos (Santander, BPI, Millennium BCP, entre outros)
• Seguradoras (como a Fidelidade)
• Sociedades gestoras de fundos de pensões

Um exemplo prático

Imaginemos o António (nome fictício):

• Comprou uma casa por 100.000 €
• Vendeu-a por 650.000 €
• Ainda devia 50.000 € ao banco

Neste cenário, as mais-valias seriam calculadas sobre 600.000 €, o que poderia resultar num imposto a rondar os 150.000 €.

Mesmo que comprasse uma casa mais pequena por 300.000 €, ainda teria de pagar cerca de 75.000 € em impostos.

👉 Em alternativa, se aplicasse esses 300.000 € num produto financeiro elegível, não pagaria qualquer imposto e passaria a receber cerca de 22.500 € por ano, ou seja, 1.875 € por mês, até ao fim do capital investido.

Atenção ao prazo dos seis meses

Este ponto é crucial ⚠️
Após a venda da casa, o valor tem de ser aplicado no prazo máximo de seis meses.
Se esse prazo for ultrapassado, perde-se automaticamente o direito à isenção das mais-valias.

Importante: esta solução não é para todos

Apesar das vantagens, estes produtos não são universais:

• Na maioria dos casos, o capital não é garantido
• O dinheiro não fica disponível de imediato, sendo pago em prestações
• Existem comissões e diferentes níveis de risco

É essencial analisar:

• O perfil do investidor
• As condições do produto
• O histórico de rendimentos
• Os custos associados

Uma vantagem adicional para os herdeiros

Se o titular falecer, os herdeiros não pagam qualquer imposto sobre o valor remanescente, uma vez que se trata de uma herança e não da venda de um imóvel.

O que deve perguntar no banco ou seguradora?

Basta informar que procura um produto financeiro de “desacumulação com pagamento de prestações regulares”, com o objetivo de evitar o pagamento de mais-valias na venda da casa.

As instituições financeiras já conhecem esta solução — o mais importante é não deixar passar os seis meses após a venda.