De heranças a doações: como funciona o cálculo das mais-valias imobiliárias

O cálculo das mais-valias na venda de imóveis é um dos temas que mais dúvidas levanta no setor imobiliário. A regra geral é simples: quando se vende um imóvel por um valor superior ao de aquisição, a diferença constitui uma mais-valia, que pode estar sujeita a IRS.
No entanto, quando o imóvel chega ao património do vendedor através de herança ou doação, o tratamento fiscal é diferente – e é aqui que surgem as maiores confusões.

1. O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.
O cálculo segue a fórmula:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas dedutíveis – Coeficiente de atualização

• Valor de venda: preço declarado no ato da venda.
• Valor de aquisição: preço pelo qual o imóvel foi adquirido (ou, no caso de herança/doação, o valor definido para efeitos fiscais).
• Despesas dedutíveis: incluem custos com obras de valorização, imposto de selo, IMT, escritura, comissão de imobiliária, entre outros.
• Coeficiente de atualização: ajusta o valor de aquisição à inflação, de acordo com as tabelas publicadas anualmente pela Autoridade Tributária (Portaria).

2. Venda de imóveis herdados

No caso das heranças, considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na matriz predial à data do óbito.

📌 Exemplo prático:

• Em 2010, faleceu o proprietário de um imóvel. O VPT registado na matriz à data era de 100.000 €.
• Em 2024, o herdeiro vende o imóvel por 200.000 €.
• Valor de aquisição = 100.000 € (ajustado pelo coeficiente de atualização).
• A mais-valia será a diferença entre o valor de venda e esse valor atualizado, deduzindo as despesas associadas.

Ou seja, ainda que o imóvel tenha sido comprado décadas antes pelo falecido, o cálculo não tem em conta esse valor de compra inicial, mas sim o VPT na data da herança.

3. Venda de imóveis doados

Nas doações, a situação é distinta: considera-se como valor de aquisição o valor declarado para efeitos de Imposto de Selo no momento da doação (normalmente o VPT).

📌 Exemplo prático:

• Em 2015, alguém recebeu um apartamento por doação. O valor patrimonial era de 80.000 €, e esse foi o valor sujeito a Imposto de Selo.
• Em 2024, o donatário vende o imóvel por 180.000 €.
• Valor de aquisição = 80.000 € (ajustado pelo coeficiente de atualização).
• Mais-valia = diferença entre o valor de venda e o valor atualizado, menos despesas.

Aqui, o detalhe importante é que a doação não é equiparada a uma compra normal, e o valor de aquisição para cálculo da mais-valia não é o valor histórico de compra do doador, mas sim o valor fiscal no momento da doação.

4. Casos em que não há tributação de mais-valias

Apesar destas regras, existem situações em que a mais-valia pode não ser tributada:

• Reinvestimento: se o valor da venda de um imóvel de habitação própria e permanente for reinvestido na compra, construção ou melhoria de outro imóvel destinado também a habitação própria e permanente.
• Imóveis adquiridos antes de 1989: data de entrada em vigor do Código do IRS. As vendas destes imóveis estão isentas de tributação de mais-valias.

5. Conclusão

O tratamento das mais-valias em imóveis recebidos por herança ou doação é diferente e pode ter impacto significativo no valor final de IRS a pagar.

• Herança → valor de aquisição é o VPT à data do óbito.
• Doação → valor de aquisição é o valor sujeito a Imposto de Selo (normalmente o VPT na data da doação).

Conhecer estas diferenças é essencial para evitar surpresas fiscais e planear a venda de forma mais informada.