Mais-valias na venda de uma casa

Mais-Valias na Venda de uma Casa: Guia Prático para Entender e Declarar no IRS

O que são as mais-valias?

De forma simples, as mais-valias referem-se aos ganhos obtidos com a venda de um imóvel, ou seja, o lucro resultante da transação. Este valor é calculado pela diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição do imóvel. Geralmente, o preço de venda é superior ao de compra, gerando mais-valias que são sujeitas a tributação no IRS.

Como calcular as mais-valias?

O cálculo das mais-valias envolve a diferença entre o preço de compra (valor de aquisição) e o preço de venda (valor de realização), com a subtração das despesas associadas à compra, venda e valorização do imóvel. Se o período entre a compra e venda for superior a 24 meses, aplica-se um coeficiente de desvalorização monetária para atualizar o valor de aquisição. Deduções permitidas incluem certificado energético, comissão da agência imobiliária, custos de solicitadoria, IMT, IS, encargos notariais, obras nos últimos 12 anos, entre outros.

Despesas dedutíveis e comprovação:

Todas as despesas dedutíveis devem ser devidamente comprovadas, pois a sua prova pode ser exigida até quatro anos após a venda. No caso da comissão paga à imobiliária, é necessário mencionar na escritura de venda a intervenção do mediador imobiliário.

Valor sujeito a IRS:

Regra geral, o imposto incide sobre 50% das mais-valias, sendo a taxa específica determinada pelo escalão de IRS do proprietário. Este regime fiscal aplica-se também a não residentes em Portugal desde 1 de janeiro de 2023.

Isenções:

Apesar da obrigatoriedade de declarar a venda à Autoridade Tributária, existem isenções nos casos de venda de casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, reinvestimento do valor da venda na compra de outra habitação própria nos prazos estabelecidos, venda por maiores de 65 anos ou reformados que aplicam o valor em contratos de seguro, fundos de pensões ou contribuição para regime público de capitalização nos seis meses após a venda. A isenção também pode ser obtida ao vender um imóvel para pagar o empréstimo da habitação própria entre 2023 e 2024, com três meses para aplicar o montante, conforme proposto no ‘Pacote Mais Habitação.’

Este guia simplificado visa esclarecer o processo de declaração de mais-valias na venda de imóveis, mas é aconselhável procurar aconselhamento fiscal profissional para situações específicas.”