O que é o CPCV e porque é a melhor opção para comprar casa

Tudo o que é preciso saber sobre o Contrato-Promessa de Compra e Venda explicado com fundamento legal.

CPCV. Será, seguramente, uma sigla com a qual muitas pessoas estarão familiarizadas. Falamos do Contrato-Promessa de Compra e Venda, que é fundamental na hora de comprar uma casa, quer para o atual proprietário quer para quem está interessado em adquirir o imóvel. Mas será este um processo complexo? O que significa, na prática? Quando e como é celebrado? Procuramos dar resposta a estas e outras perguntas com fundamento legal. Uma coisa é certa: se estás a pensar comprar ou vender casa em 2022, se esta é uma das tuas resoluções de Ano Novo, lê os próximos parágrafos. 

Constituindo a primeira fase do processo de compra de um imóvel, o CPCV mostra-se bastante útil para quem quer adquirir uma casa. Embora não seja obrigatório, é o mecanismo usado para formalizar a intenção de compra pelo promitente-comprador e de venda pelo promitente-vendedor. Além de atribuir uma ampla proteção às partes contraentes, especialmente em relação a situações de incumprimento, permite afastar outros interessados da compra do imóvel, assunto que iremos explorar neste artigo.

O que é o contrato-promessa?

O regime do contrato-promessa encontra-se tipificado nos artigos 410.º e seguintes do Código Civil (C.C.). À luz do disposto no artigo 410.º do C.C., o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um futuro contrato, estabelecendo logo os termos desse contrato, dito contrato futuro, definitivo ou prometido. Portanto, a obrigação a que as partes se vinculam é uma obrigação de contratar no futuro.

A forma do contrato-promessa não precisa de ser necessariamente a mesma que a forma do contrato definitivo. O contrato-promessa pode, por isso, apresentar uma forma menos solene que a exigida para o contrato definitivo. No entanto, há uma importante exceção, consagrada no n.º2 do artigo 410.º do C.C.: nos casos em que a lei exija, para o contrato definitivo, um documento autêntico ou particular, deve o contrato-promessa ser celebrado por documento assinado pelas duas partes ou pela parte que se vincula.

Assim, os contratos-promessa que digam respeito a coisas imóveis que não sejam edifícios ou frações autónomas de edifícios estão sujeitos à forma de documento assinado pelas partes, nos termos do n.º2 do artigo 410.º e do artigo 875.º do C.C.

Em relação aos contratos-promessa que digam respeito a edifícios (a construir, em construção ou construídos) ou a frações autónomas de edifícios, aplica-se a forma constante do n.º3 do artigo 410.º do C.C.: um documento assinado por uma ou ambas as partes que deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e certificação, pela entidade que realiza o reconhecimento, da existência da licença de utilização (no caso de ser um edifício já construído) ou de construção (no caso de ser um edifício em construção ou a construir).

Quais as vantagens de celebrar um CPCV?

Ao celebrar um CPCV, as partes contraentes garantem a validade do contrato até ao momento da escritura pública, deixando estipulados os seus direitos e deveres, a data da conclusão do contrato definitivo, os valores acordados e as restantes cláusulas a incluir no futuro contrato.

O contrato-promessa mostra-se ainda mais vantajoso nos casos de compra e venda de imóveis, uma vez que, desde o momento em que as partes decidem contratar até à assinatura do contrato definitivo, podem não estar reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública. Por exemplo, no caso de o comprador não possuir o valor necessário para adquirir o imóvel, haverá o tempo de espera da aprovação do crédito habitação por parte do banco, ou se o imóvel ainda estiver em construção ou não possuir licença de habitação, é útil celebrar um CPCV. Este contrato permite, desde logo, a formalização de um vínculo negocial entre as partes contraentes.

Além disto, o contrato-promessa permite uma maior segurança jurídica na relação entre o promitente-vendedor e o promitente-comprador, uma vez que define as consequências em casos de mora ou incumprimento do contrato pelas partes. 

Sinal: o que é e para que serve?

Por regra, no âmbito dos contratos-promessa de compra e venda, o promitente-comprador entrega determinada quantia ao promitente-vendedor a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço do imóvel. Esta quantia denomina-se sinal, de acordo com o estipulado no artigo 441.º do C.C. O sinal é uma das garantias mais importantes do cumprimento do contrato-promessa. Na hipótese de o contrato-promessa ser cumprido, o sinal é imputado na prestação devida quando coincida com esta, à luz do n.º1 do artigo 242.º do C.C.

O que acontece se houver incumprimento do contrato-promessa?

As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem ser definidas pelas partes no mesmo. No caso de as partes não estipularem nesse sentido, aplica-se o regime geral do artigo 442.º do C.C.:

• Se o incumprimento for da parte do promitente-comprador, isto é, de quem entregou o sinal, este será perdido a favor da contraparte;
• Se o incumprimento for da parte do promitente-vendedor, isto é, de quem recebeu o sinal, este terá de ser restituído em dobro.

Se houver tradição (entrega) da coisa a que se refere o contrato prometido, o promitente-adquirente pode optar, em lugar da restituição do sinal em dobro, por receber o valor atual do imóvel, ao tempo do incumprimento, com dedução do preço convencionado, acrescido do sinal em singelo e da parte do preço que tenha sido paga. Esta solução, consagrada no n.º2 do artigo 442.º do C.C., tem como fim evitar um enriquecimento injustificado do faltoso. Caso contrário, o sinal em dobro poderia ser vantajoso e, por isso, o incumprimento seria vantajoso também.

Consoante o estipulado no artigo 830.º, o não cumprimento do contrato-promessa atribui ainda à parte não faltosa o direito a recorrer à execução específica do contrato. Através deste mecanismo, o devedor é substituído no cumprimento, obtendo o credor a satisfação do seu direito por via judicial, operando a constituição do contrato definitivo. Importa referir que a legislação vigente presume que a existência de sinal afasta a possibilidade da execução especifica do contrato-promessa, à luz do disposto no n.º2 do artigo 830.º do C.C. Contudo, esta é uma presunção ilidível.

Um caso prático que ajuda a tirar dúvidas

Afonso celebrou com Bernardo um CPCV do seu apartamento no Algarve, no dia 1 de março, pelo valor de 600.000 euros, acordando celebrar o contrato definitivo no dia 1 de setembro. Bernardo entregou a Afonso, à data da conclusão do contrato-promessa, 90.000 euros. No dia 15 de agosto, Afonso vendeu o apartamento a Carolina, por 700.000 euros. Bernardo, indignado, pretende reagir.

O que pode fazer Bernardo?

Neste caso, verifica-se o incumprimento do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor. Uma vez que houve entrega de sinal, Bernardo pode exigir a Afonso o dobro do mesmo, isto é 180.000 euros, nos termos do n.º2 do artigo 442.º do C.C.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias