Verão arranca com AL bem quente em Portugal: oferta subiu 11% num ano

O turismo em Portugal está a ganhar nova vida e cor, arrancando com calor e em boa forma o verão de 2023 esta quarta-feira, dia 21 de junho. O azul do mar, as praias de areia branca, os monumentos históricos singulares, as paisagens verdejantes e a paz do campo, a par da gastronomia e da oferta cultural, atraem cada vez mais turistas nacionais e estrangeiros para visitar o nosso país. Prova disso é que o número de hóspedes e dormidas aumentou na ordem dos 30% no arranque de 2023 face mesmo período do ano passado – e já supera níveis pré-pandémicos. E apesar do clima de incerteza gerado no setor pelo programa Mais Habitação, que quer penalizar a atividade com o argumento de gerar mais oferta de casas para viver, há mais estabelecimentos de Alojamento Local (AL) do que há um ano (+11%) – mas os números estão ainda aquém dos níveis de 2019.

Não há margem para dúvidas: os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que o turismo em Portugal voltou a estar em alta, depois de ter arrefecido durante a pandemia. “Considerando a generalidade dos meios de alojamento (estabelecimentos de alojamento turístico, campismo e colónias de férias e pousadas da juventude), no conjunto dos primeiros quatro meses de 2023, registaram-se 8,4 milhões de hóspedes e 20,9 milhões de dormidas, correspondendo a crescimentos de 31,3% e 29,9%, respetivamente”, lê-se no boletim publicado na passada quarta-feira, dia 14 de junho.

E já supera níveis registados antes da Covid-19. Isto porque, comparando com o mesmo período de 2019, as dormidas nestes alojamentos aumentaram 14,7%. E este aumento é mais expressivo nos turistas residentes (18,6%) do que nos turistas estrangeiros (13%), que vêm sobretudo de Espanha, Reino Unido, EUA, França, Alemanha e do Brasil, revelam ainda as estatísticas oficiais.

Muito cresceu, em concreto, a procura por unidades de Alojamento Local (AL) no arranque de 2023 – muito embora, pela mesma altura, o setor tenha sido colocado debaixo de fogo com as propostas do Mais Habitação, um programa que está Assembleia da República e vai ser discutido e votado na especialidade brevemente, que visa nomeadamente penalizar esta atividade com o argumento de gerar mais oferta de habitação. Só no AL foram registadas 2,8 milhões de dormidas entre janeiro e abril deste ano, mais 31% face ao mesmo período de 2022 e mais 17% face a igual período de 2019, antes da pandemia. Resta agora saber como está a oferta de Alojamento Local em Portugal para fazer face a esta tendência de alta procura, bem como os preços.

Oferta de AL em Portugal está quase em níveis pré-pandemia

Apesar de o Alojamento Local (AL) muita tinta ter feito nos últimos anos em Portugal – com novos regulamentos e novas zonas de contenção a surgir em Lisboa e no Porto dada a alta pressão sobre a habitação -, o setor tem dado provas de resiliência. O número de apartamentos turísticos disponíveis para arrendar pouco oscilou entre 2019 e o arranque de 2023 – apesar de neste período ter vivido os efeitos da pandemia, da guerra na Ucrânia e, agora, das mudanças legislativas propostas no Mais Habitação.

Os dados da AirDNA – parceira da AvaiBook (software de gestão de alojamentos turísticos do idealista) – revelam que a oferta de anúncios ativos de AL em Portugal foi de 83.845 no primeiro trimestre de 2023, um número apenas 1,6% inferior ao registado no mesmo período de 2019 (menos 1.342 anúncios).

Também na vizinha Espanha, a tendência foi de ligeira queda na oferta apartamentos turísticos disponíveis para arrendamento de curta duração. Os mesmos dados da AirDNA – que agrega anúncios dos principais portais de gestão de apartamentos turísticos, como o Airbnb, Vrbo (Expedia) ou a Rentalia (plataforma de alojamentos de curta duração do idealista) – indicam que no mercado espanhol estavam ativos 314.454 anúncios no primeiro trimestre de 2023, menos 0,8% face ao mesmo período de 2019. Já em Itália a diferença é bem maior: estavam 352.565 anúncios ativos, menos 12,9% do que antes da pandemia.

Apesar da oferta de apartamentos turísticos ainda estar abaixo dos níveis pré-pandemia para os três países do sul da Europa, há sinais de recuperação dos efeitos da pandemia da Covid-19. Entre janeiro e março de 2023, Itália (11,7%), Portugal (11,6%) e Espanha (11%) voltaram a aumentar o número de alojamentos disponíveis face ao mesmo período de 2022.

Importa salientar que, no caso de Portugal, sempre que é anunciada uma alteração legislativa ao AL ou novos regulamentos que apertam as regras, tende a haver uma corrida às novas licenças. Foi isso que aconteceu recentemente em Lisboa com o anúncio das novas regras do AL no Mais Habitação, que preveem suspender as emissões de novas licenças de AL até 2030, criar uma contribuição extraordinária para o setor, agravar IMI nos AL situados em prédios antigos e dar incentivos à transição de casas do AL para arrendamento até 2024.

Acontece que muitas das licenças de AL atribuídas podem não estar a ser usadas. Isto é, apesar de as licenças serem atribuídas, os alojamentos locais podem não ser colocados no mercado, não se traduzindo em novos anúncios ativos. Estes são os chamados alojamento locais “fantasma”. Em Lisboa, por exemplo, dois em cada três AL não têm atividade. Isto pode ajudar a explicar o facto da corrida ao AL sentida pelas autarquias (sobretudo, de Lisboa e do Porto) no início de 2023 não se traduzir num aumento da oferta real de unidades no nosso país.

Ocupação e preços do AL não param de aumentar em Espanha, Itália e Portugal

Olhando para os três países do Sul da Europa, salta à vista que Portugal foi o que obteve a melhor taxa de ocupação dos apartamentos turísticos nos primeiros três meses de 2023, 54,8% do total, mais 6 pontos percentuais (p.p) face ao mesmo período do ano passado, revelam ainda os dados da AirDNA.

Em Espanha, a taxa de ocupação de apartamentos turísticos nos primeiros três meses atingiu os 51,4% do total, melhorando o desempenho do ano passado em 2,6 p.p. Esta foi mesmo a melhor taxa de ocupação registada nos últimos quatro anos no país vizinho (considerando os primeiros trimestres).

Já Itália registou a pior taxa de ocupação em AL dos três países em análise pela AirDNA. Foi de 48,7% entre janeiro e março de 2023, cerca de 3,8 p.p. superior à observada um ano antes.https://datawrapper.dwcdn.net/CzwG1/5/

Também os preços médios por noite nos apartamentos turísticos aumentaram nos três países entre os primeiros três meses de 2023 e o mesmo período de 2022, o qual, note-se, foi marcado pelo eclodir da guerra na Ucrânia deixando os turistas de todo o mundo em alerta:

• Portugal: apresenta o preço médio mais baixo dos três países, de 135,77 euros por noite. Este valor é 19,2% superior ao registado um ano antes. Face ao primeiro trimestre de 2019, os preços médios no AL subiram 60%.
• Espanha: neste país uma noite num apartamento turístico custou, em média, 164,05 euros por noite no arranque de 2023, mais 16% face ao início de 2022 e mais 44,1% face ao período pré-pandémico.
• Itália: aqui é onde arrendar uma casa para férias é mais caro, tendo custado em média 171,39 euros por noite no início de 2023, mais 24,3% em termos homólogos e 49,5% face ao mesmo período de 2019.

Com o arranque do verão esta quarta-feira, o turismo no Sul da Europa deverá continuar em alta. Mas quem resolver arrendar um apartamento turístico em Portugal, Espanha ou em Itália deverá estar preparado para pagar mais do que há um ano – ou até mesmo do que antes da pandemia –, num momento em que a inflação continua alta, pelo menos, em Portugal e em Itália (5,4% e 8,0% em maio, respetivamente) e em Espanha se situa cada vez mais perto do objetivo de 2%.

Retirado do Idealista – Adaptado por Dicas Imobiliárias