Área bruta privativa, área útil e área de construção: o que são?

Esclarecemos as diferenças entre área bruta, área bruta de construção, área útil e área habitável para que tudo fique mais claro.

No setor imobiliário, entre os conceitos que nos aparecem mais vezes encontrarás aqueles associados às áreas do imóvel. Na realidade, estes são sempre confusos porque existem vários tipos de áreas como a área bruta, a área útil, a área bruta privativa, entre outras.

A partir de agora, propomos simplificar cada uma destas derivações, além de prestarmos atenção às diferenças mais sonantes entre elas para que te possamos ajudar a calcular o teu património. 

O que é a área bruta? E a área bruta de construção?

A área bruta é provavelmente um dos conceitos mais complicados neste aspeto. Mesmo assim, define-se como o espaço total dentro do imóvel, que abrange todas as divisões internas, incluindo garagens, varandas, terraços, áreas de arrumação e outros, juntamente com a parte correspondente nas áreas comuns do edifício, como corredores e escadas. 

Convém entender que a área bruta inclui todas as áreas internas e externas do imóvel e não devemos confundi-la com a área bruta de construção. A área bruta de construção é a soma das áreas de pavimentos construídos ou que possam ser construídos, tanto acima quanto abaixo do nível do solo. Isso inclui não apenas os espaços habitáveis, mas também elementos como as escadas e os compartimentos onde elevadores estarão localizados. No entanto, se uma área abaixo do nível do solo for designada exclusivamente para o estacionamento, essa área não será contabilizada ao calcular a área bruta de construção.

O que inclui a área útil? 

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No Regulamento Geral das Edificações Urbanas, nº2 artº 67º, a área útil define-se como a “soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas”.  

Ou seja, a área útil é a área do imóvel menos as paredes interiores, divisórias e condutas do imóvel, portanto, resulta ser mais baixa que a área bruta de construção. Vejamos como é que a podemos calcular. 

Qual a diferença entre área útil e área bruta privativa? 

Poderemos prestar atenção ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) para entender melhor o conceito da área bruta privativa, que tantas vezes se confunde com o conceito de área útil. 

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Embora ambas não tenham em conta varandas abertas, terraços, garagens, a área bruta privativa abrange áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, sendo medida pelo “perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração”.

Como calcular a área útil e restantes áreas?

Calcular a área útil é bastante simples e precisas apenas de multiplicar o comprimento pela largura. Podes: 

• Utilizar a planta da casa ou apartamento. Caso contrário, terás de medir o comprimento e a largura de cada divisão do imóvel.
• Multiplicar o comprimento pela largura de cada divisão para obter a área de cada divisão;
• Terás de somar todas as áreas úteis para obter a área útil total do imóvel.

Normalmente, as informações sobre as diferentes áreas do imóvel, assim como as áreas referentes a garagens, terraços ou varandas devem ser apresentadas na planta do imóvel no momento de venda ou arrendamento.

O que são áreas dependentes?

As áreas dependentes referem-se a tudo aquilo que não seja incluindo na área bruta privativa, uma vez destinadas a fins de apoio, armazenamento, circulação e uso coletivo dentro do edifício. 

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Costumam ser as garagens, estacionamentos, caves, sótãos, espaços de arrumação de bicicletas, salas de máquinas, varandas que disponham de sistemas de aquecimento, ventilação ou arrefecimento do lar, lavandarias ou despensas, corredores, escadas e as zonas comuns como salões de festas, jardins, churrascarias e piscinas.

Área habitável: sabes o que significa?

Por último, chegamos à área habitável, o espaço dentro de um imóvel destinado à ocupação. Esta área abrange todas as divisões concebidas para atividades diárias, à exceção de áreas como garagens, instalações sanitárias, corredores internos, vestíbulos e espaços semelhantes. Entre as áreas comuns de um imóvel consideradas habitáveis, destacam-se os quartos, salas de estar e zonas de refeições.

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A área habitável pode ser vista como uma subcategoria da área útil, mas difere na medida em que exclui todas as divisões que não são concebidas para a habitação ou uso diário.

Agora, cada vez que encontrares uma casa à venda ou disponível para arrendamento saberás fazer as contas para cada área e perceber as suas diferenças, que te vão ajudar a tomar a escolha mais inteligente.