Comprar uma casa com inquilinos: o que saber antes de fechar negócio

Negócio pode implicar algumas questões legais e burocráticas a que os compradores devem estar atentos.

Comprar uma casa é, para muitos, a decisão de uma vida. Trata-se de um momento importante e de grande ponderação por parte de quem vai adquirir, seja para habitação própria ou investimento. Mas quando o imóvel está habitado por um inquilino é preciso avaliar todos os prós e os contras.

Se, por um lado, esta hipótese pode ser viável como investimento e continuidade do arrendamento, por outro, pode implicar algumas questões legais e burocráticas a que os compradores devem estar atentos no caso de a quererem para habitação própria ou realização de novos projetos, tal como explica a Decisões e Soluções.

“Estamos conscientes da importância para os portugueses da aquisição de habitação própria permanente e da figura do investidor imobiliário. Sabemos que a venda de imóveis com inquilinos por vezes apresenta preços mais atrativos, mas há muitos fatores a ter em conta e que podem levar a uma má experiência. Os compradores devem, assim, procurar apoio especializado junto de profissionais, como é o nosso caso, em que podemos aconselhar o melhor caminho a seguir e os processos que são necessários desenvolver”, refere Guida Sousa, Diretora Coordenadora Nacional da Decisões e Soluções.

A imobiliária reuniu um conjunto de 11 pontos que considera fundamentais avaliar no momento da compra de um imóvel com inquilino. Eis o que deves saber e ao que deves estar atento.

11 dicas para quem vai comprar uma casa com inquilinos

• 1. Analisar o contrato de arrendamento

Para analisar tudo com o devido cuidado antes da compra de casa com inquilino deve ser solicitada uma cópia do contrato de arrendamento vigente. Isso ajudará a tirar conclusões sobre a viabilidade do negócio.

• 2. Duração mínima e renovação

É importante ter em mente que os direitos dos inquilinos incluem a duração mínima de um ano de contrato e a renovação obrigatória ao fim de três anos. Por isso, se o contrato for recente, só será possível usufruir da habitação no curto prazo se houver um acordo com o inquilino.

• 3. Prioridade na compra

O arrendatário tem sempre o direito de preferência de compra. Se o mesmo não puder ou não quiser comprar o imóvel, então a venda fica aberta a terceiros.

• 4. Denúncia do contrato para habitação própria

Se o objetivo for utilizar a casa para habitação própria ou dos primeiros descendentes, incorre-se na obrigação de pagar o valor de um ano de renda ao inquilino. Além disso, não deve ter habitação própria no mesmo concelho e deve ser senhorio do imóvel há mais de dois anos. Assim, em termos práticos, se comprar casa com inquilino em 2023, só a poderá reclamar em 2025.

Foto de Kyoshi Reyes no Unsplash

• 5. Obras profundas ou demolição

Caso a aquisição do imóvel tenha como objetivo demolir o edifício ou fazer obras profundas, a denúncia do contrato de arrendamento só é permitida se dos trabalhos a realizar resultar um imóvel de características diferentes e onde não seja viável manter o arrendamento. Ou seja, comprar um andar para transformar em loja ou demolir um prédio para construir uma vivenda.

• 6. Notificaçãodo fim do contrato

Para a denúncia de um contrato de arrendamento devem ser tidos em conta os seguintes prazos de comunicação:

1. 240 dias de antecedência para contratos de seis ou mais anos;
2. 120 dias para contratos entre um e seis anos;
3. 60 dias para contratos de menos de um ano.

• 7.Proteções especiais a inquilinos

No caso de inquilinos com mais de 65 anos ou que sejam portadores de deficiência e cujos contratos sejam anteriores a 1990, não pode obrigar à desocupação. O mesmo se verifica para arrendatários que vivam há mais de 15 anos no imóvel. Apenas pode ser denunciado se ambas as partes chegarem a acordo.

• 8.Voltar a vender enquanto o contrato está em vigor

É permitido comprar casa com inquilino e, depois, proceder à venda a novos proprietários. No entanto, caso o imóvel se encontre em regime de arrendamento há mais de dois anos, o inquilino tem prioridade na compra. Portanto, deve ser entregue ao arrendatário uma carta com as condições de pagamento, preço, prazos e data. O inquilino dispõe de 30 dias para responder à proposta. Se o arrendatário abdicar do direito de preferência, então pode vender o imóvel a terceiros.

Foto de Jon’Nathon Stebbe no Unsplash

• 9.Arrendamento de longa duração

Se o objetivo for adquirir casa com inquilino para continuar a disponibilizar para arrendamento, evitam-se muitas das preocupações elencadas. A nova lei do arrendamento oferece benefícios fiscais aos senhorios.

• 10.Contrato de arrendamento vitalício

Verificar a duração do contrato em vigor é fundamental se o objetivo é comprar casa com inquilino. Normalmente, o prazo máximo para um contrato de arrendamento é de 30 anos. Porém, pode verificar-se o Direito Real de Habitação Duradoura. Este direito possibilita que os inquilinos residam permanentemente numa habitação, pagando para isso uma caução inicial e uma prestação mensal.

Se o arrendatário cumprir constantemente estas obrigações, a denúncia do contrato só se afigura possível se ambas as partes concordarem.

• 11.Ausência de contrato escrito

É obrigatório que exista um contrato de arrendamento escrito entre o inquilino e o proprietário. Se antes de comprar casa com inquilino averiguar que não existe um contrato escrito, então o arrendatário tem de provar que reside na habitação e que paga renda há seis meses ou mais. Adicionalmente, o contrato passa a inserir-se no arrendamento de duração indeterminada.